安信证券-招商蛇口-001979-3月销售高增长、一季度拿地趋谨慎-190410

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        ■事件：4  月09  日晚，公司公告，公司19  年3  月实现签约销售面积93.37  万平方米，同比增加49.44%（前值+46.90%）；签约销售金额178.05  亿元，同比增加44.65%（前值+14.63%）。1-3  月，公司累计实现签约销售面积188.92  万平方米，同比增加26.92%（前值+10.63%）；签约销售金额378.95  亿元，同比增加21.04%（前值+5.74%）。
        ■3  月小阳春增速持续提升：公司3  月实现签约销售面积93.37  万平方米，同比增加49.44%（前值+46.90%），较2  月销售面积增速提升2.54pct；签约销售金额178.05  亿元，同比增加44.65%（前值+14.63%），相对2  月销售额增速提升30.02pct。3  月销售均价19069.29  元/平米，较2  月销售均价收缩2413.24  元/平米，收缩幅度为11.23%；3  月销售均价相对去年同期收缩3.20%，单月销售金额的快速增长源于销售面积同比的大幅增长。1-3  月公司实现签约销售面积188.92  万平方米，同比增加26.92%，较2  月增速提升16.29pct；实现签约销售金额378.95  亿元，同比增加21.04%，较2  月增速提升15.30pct；累计销售均价20058.76元/平米，同比下降4.63%，较2  月累计增速收缩0.22pct。
        ■拿地仍然谨慎，但3  月拿地力度高于1-2  月拿地力度：3  月公司新增土地项目4  个，相比2  月新增项目增加3  个，主要为合肥（+1）、北京（+1）、重庆（+2）。按照权益总价/拿地总价计算3  月新增项目的权益比例为26.80%（前值51.00%）。3  月新增项目可增厚37.89万方土储资源（前值9.05  万方），其中计容面积67.91  万方，权益计容面积28.90  万方；按照累计销售均价计算，新增货值为136.23  亿元（土地面积口径）。3  月权益拿地额25.04亿元，平均楼面价13760.9  元/平米（较2  月楼面价提升10899.79  元/平米）；权益拿地额/销售额比例为14.07%（1  月权益拿地额/销售额比例0.27%、2  月权益拿地额/销售额比例4.77%），1-3  月累计权益拿地额/累计销售为7.74%，单月及一季度权益拿地力度均低于18年1-12  月拿地力度中位数为29.79%，整体上，一季度公司拿地仍相对谨慎，3  月拿地力度较1-2  月有所提升。平均楼面价相对3  月销售均价占比为72.16%（1  月楼面价/1  月销售均价为4.50%、2  月楼面价/2  月销售均价占比为13.32%），乍看比例提升较大，但分城市而言，以城市楼面价/城市均价计算，合肥52.44%、北京朝阳区58.32%、重庆分别为39.24%、45.03%，新增项目按静态均价计算，有一定的安全边际。
        ■投资建议：公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足，开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务，协同发展；在资源获取上，公司内涵+外延双管齐下，优势显著；我们预计公司19-21  年公司EPS  为2.24  元、2.47  元、2.78  元，对应PE  分别为10.7X、9.7X、8.6X，维持“买入-A”评级，6  个月目标价31.05  元。
        ■风险提示：房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期