华创证券-华夏幸福-600340-2018年报点评：深耕都市圈、平安增持、吴向东加盟，蓄势待发-190421

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        18  年业绩同比+33%，平安入股+股权激励双重承诺未来三年业绩翻番
        18  年公司实现营业收入  838.0  亿元，同比增长  40.5%；实现归属上市公司股东的净利润  117.5  亿元，同比增长  32.9%；基本每股收益  3.79  元，同比增长  33.0%；销售毛利率和销售净利率分别为  41.6%和  14.1%，分别同比下降  6.3pct  和  0.7pct，主要由于高毛利产业园区结算收入同比仅增长  4%；三项费用率合计  13.0%，同比下降  4.5pct。2018  年末预收账款达  1,375  亿元，同比增长  3.8%，覆盖  18  年房地产结算收入的  2.7  倍，远高于行业平均；公司拟每股现金分红  1.2  元，分红率  30.7%，对应股息率  3.6%；18  年计提坏账和存货减值合计  23  亿元，同比+202%。此外，平安入股业绩承诺与公司股权激励一致，即未来三年业绩分别不低于  114.2  亿、144.9  亿和  180.0  亿，3  年复合增长  27%，显示公司对于未来发展的强烈信心。
        18  年销售额  1,628  亿元、同比+7%，外埠销售稳步增长、占比大幅提升至  54%
        18  年公司实现销售额  1,628  亿元，同比+6.9%；其中京外销售额  756  亿元，同比+109%，占比总销售额从17年的24%大幅提升至46%；房地产销售面积1,503万方，同比+58.0%；其中京外销售面积同比+144%，占比从  17  年的  34%提升至  54%；并且环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到  11.1%、7.9%、16.6%，继环南京和环杭州之后，以环郑州区域为代表的新异地复制增长极持续显现。营业收入方面，京外区域实现收入257  亿元，同比+82.8%，占比从  17  年的  24%提升至  31%，京外收入占比稳步提升。公司截至  18  年末持有待开发+在建未售土储  1,398  万方；预计  19  年新开工面积  1,198  万方，较上年计划同比-39.8%；施工面积  4,219  万方，较上年计划同比-3.1%；竣工面积1,037  万方，较上年计划同比+2.6%。
        深耕都市圈、产业新城项目拓展加速，平安再增持、吴向东加盟，蓄势待发
        19  年  4  月发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，指出城区常住人口100  万-300  万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口  300  万-500  万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件；公司将持续受益于布局都市圈的策略，预计后续也将带来区域产业载体和项目的投资增量。18  年公司产业新增签约投资额  1,660  亿元、同比+0.5%，其中京外新增签约投资额  1,406  亿元，同比+52%，占公司整体新增签约投资额达到  85%。此外，18  年  7  月平安资管以  137.7  亿元现金入股公司第二大股东，持股  19.7%，9  月  11  日正式完成股份过户登记，并已经派驻两名董事；9  月  26  日公司与中国平安签署战略合作框架协议，双方展开全方位战略合作；19  年  2  月，平安人寿继续增持  5.69%；目前平安人寿与平安资管合计持有公司  25.25%股份。并且  18  年  12  月前华润置地执行董事、CFO  俞建加入公司分管财务及融资业务；19  年  2  月前华润置地执行董事吴向东加盟公司任  CEO，料将为公司的战略和资金管理方面带来新的活力。
        净负债率有所上行，Q4  现金流量继续改善、携手平安、多元化融资渠道畅通
        公司  18Q4  经营活动产生的现金流量净额为  2  亿元，自  Q2  起连续三个季度持续为正。18  年末资产负债率和净负债率分别为  86.6%和  161.1%，分别同比+5.5pct  和+112.9pct，净负债率上行由于现金较去年年底减少  208  亿；但现金短债比仍有  1.9  倍。18  年末有息负债余额1,354亿元，同比+32.3%；但短债占比总有息负债规模降至19%（17年31%）。18  年公司发行公募债  120  亿元，私募债  46.1  亿元，短期融资券  50  亿元，美元债  13.7亿元。18  年公司加权融资成本  6.42%，同比上升  0.44pct；但预计随着公司与平安战略合作稳步开展后，公司融资环境及债务结构将持续优化。
        投资建议：深耕都市圈、平安增持、吴向东加盟，蓄势待发，维持“强推”评级
        华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商，依托领先的  PPP  市场化运作机制，在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇，具有良好的政府关系及增量拿地能力。18  年公司外埠销售占比显著提升，同时平安  2  月增持、目前持股  25.25%，充分表明对公司业务模式和价值的认可，同时也将提升公司融资能力，并且再次巩固了未来三年业绩翻番的承诺。鉴于公司  18  年销售增速有所放缓，我们将公司  2019-21年每股收益预测略调整为  5.09、6.61  和  8.57  元（原预测值：2019-20  年分别为  5.58、7.21  元），对应  19  年  PE  仅  6.6  倍，维持目标价  40  元，维持“强推”评级。
        风险提示：房地产行业政策收紧，公司资金情况不及预期。