南华期货-宏观经济日报-190424

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        房贷利率下行，支撑地产价格
        房贷利率与商品房销售面积累计同比增速以及百城住宅价格指数环比变动负相关。当房贷利率下行穿过基准利率并在基准利率后，商品房销售面积累计同比增速以及房价环比上涨趋势明显；反之当房贷利率上行穿过基准利率后，商品房销售面积累计同比增速和房价环比回落趋势显著。
        房贷利率近期的回调最直接的影响就是降低购房者的成本，一定程度上会提升刚需群体的购房意愿，从而对稳住房地产市场形成有利支撑。按照目前的下调幅度来看，短期内跌破基准利率可能性不大，其对于未来商品房销售面积和房价的影响不宜被放大。
        未来房贷利率下行趋势或将延续但难以跌破基准线，不同区域房贷利率走势或出现明显分化。2019年两会提出稳健的货币政策要"松紧适度"，未来央行可能还会有1-2次的降准，今年货币政策大概率会维持宽松格局；同时在房地产调控上，今年"因城施策，一城一策"成为主基调，政策导向大概率会支持刚需并给予刚需购房者一定优惠。未来除非货币政策和监管预期出现明显收紧，否则整体房贷利率或将延续缓慢下行趋势。同时考虑到中央"房住不炒"以及"三稳"的定位，年内房贷利率大概率维持在基准利率之上，从而保持销售面积以及房价增速处于一个合理的区间。因城施策下不同区域房贷利率走势或呈现分化局势。当热点一二线城市房贷需求增长较快而银行贷款额度相对有限时，银行可能会有上调房贷利率的动力，三四线城市房贷利率可能会保持平稳。
        只要房贷利率呈现下行，商品房销售面积累计同比增速以及百城住宅价格指数环比提升，地产行业上行有利于支撑钢材水泥品种价格的上行。一季度国内市场的钢材和水泥产量同比增长分别为10.8%和9.4%，与11.8%的房地产开发投资增速相一致，共同达到近两年来的最高水平。说明在基建和房地产市场的带动下，黑色产业产销两旺。这从黑色产业接个上也得到印证。南华黑色商品指数今年以来已经上扬超过20%。当然这里面也有原材料涨价导致的因素。