中银国际-房地产行业2018年年报及2019年一季报综述：营收增速利润分化，二线房企表现亮眼-190508

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        2018  年  1-12  月地产板块主营业务收入同比增长  19.6%，较  2017  年末上涨12.3  个百分点；板块净利润同比增长  8.0%，较  2017  年末下降  20  个百分点。利润率方面板块总体毛利率为  35.2%，较去年同期上升  2.5  个百分点；板块总体净利率为  10.6%，较  17  年同期下降  1.1  个百分点。截至  2018  年年底，板块资产负债率  79.9%，较  17  年末上升  1.1  个百分点。现金流方面，2018年  1-12  月，板块销售商品及劳务的现金流入累计同比上升  19.8%，较去年末扩大  3.4  个百分点。
        盈利方面，受到销售及结算总量双增的影响，销售和收入增速呈现扩大的趋势，18年板块销售现金流入和结转收入增速分别为  19.77%和  19.57%，分别较上年上涨  3.4  个百分点和  12.3  个百分点。18  年  1  季度房企的盈利回升，回款增速持续下滑。
        利润率方面，房企  18  年结转的主要为  16-17  年涨价项目，房企整体毛利率同比整体上升，但由于  18  年少数股东权益及计提资产减值损失显著上升，挤压净利润率。板块  2018  年毛利率和净利率分别为  35.2%和  10.6%，分别较上年上升  2.5  和下降  1.1  个百分点。
        负债率方面，18  年房企负债率持续上行至  79.9%，较  17  年上升  1.1  个百分点，其中预售账款及合同负债上升影响较大。一二线房企的杠杆率普遍高于行业平均水平，行业整合愈发激烈。另一方面，2018  年板块投资现金流出累计同比上升  2.0%，较  17  年收窄  34.5  个百分点，在流动性收紧的背景下，房企投资规模显著收缩，预计  19  年将逐步回暖。
        展望未来，我们认为在政策面稳定及边际向好的基础上，一二线城市销售显著回暖，行业融资环境逐步改善，将推动主流房企投资力度提升及销售回款改善；但由于  16-17  年土地购置价格上涨及房企增速放缓，行业利润率水平或将回落。另一方面，房企间持续分化，一二线房企销售依旧稳健及预收账款充足，19  年业绩望延续高增，而尾部房企将逐渐淡出市场，行业集中度或再度提升。
        评级面临的主要风险
        房地产行业销售大幅下滑，政策改善不及预期。
        投资建议
        在  16-18  年销售高增及预收账款充足的背景下，龙头及高成长房企  18-20年业绩锁定性较强，基本面坚实，快回款、高周转、融资渠道多元化的优势推升行业集中度，价值低估待修复。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科  A、保利地产、新城控股；2）区域房企：招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设；地产交易服务商：我爱我家等