中银国际-房地产行业周刊：营收稳增利润波动，关注房企盈利水平变化-190508

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        上周（2019/4/28-2019/5/4）40  个重点城市新房合计成交  371  万平米，环比下降  32.4%；5  月截至上周累计日均成交  23  万平米，环比  4  月下降  69.3%，较去年  5  月下降  63.9%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-42.6%、-30.5%、-28.8%，北上广深环比变化分别为：-71%、-38.4%、-34.1%、26.3%。房企年报披露完毕，板块主营业务收入同比增长  19.6%，总体毛利率为  35.2%，逐年稳步上升；利润方面，板块净利润同比增长8.0%，总体净利率为  10.6%，均较  17  年增速下滑，主要由于少数股东权益及资产减值损失上升。我们认为  19  年地产政策以“因城施策”的深化与落地为主线，业绩持续向好的龙头及二线高成长性房企估值仍有提升空间。在16-18  年销售高增及预收账款充足的背景下，龙头及高成长房企  18-20  年业绩锁定性较强，基本面坚实，快回款、高周转、融资渠道多元化的优势推升行业集中度，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科  A、保利地产、新城控股；2）区域房企：招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设；地产交易服务商：我爱我家等。
        板块行情：上周  SW  房地产指数下跌  0.22%，沪深  300  指数上涨  0.62%，相对收益为-0.83%，板块表现弱于大市，在  28  个板块排名中排第  8  位。个股表现方面，SW  房地产板块涨跌幅排名前  5  位的房地产个股分别为：天房发展、天业股份、北京城建、三湘股份、合肥城建。
        公司动态：金地  2018  年净利  80.98  亿元，一季度营收大增六成；大悦城控股一季度实现营收  84.2  亿元，同比增长  77.99%；招商蛇口首季净利降五成，预计  2019  年竣工面积  1,000  万平；万科一季度净利增  25%至  11.21亿，期末未结转合同销售  5,864  亿；中南建设一季度净利同比增  27.07%至  4.82  亿元；中国国贸一季度收入  8.56  亿元，租金收入  5.9  亿元。
        政策新闻：发改委表示要加快探索宅基地三权分置，允许集体经营性建设用地入市；北京试点动产担保统一登记，新增抵押业务不登陆全国系统；深圳拟调整规则，共有产权类住房可申请公积金贷款；浙江省政府批复设立湖州南太湖新区，规划面积  225  平方公里；消息称中山放开港澳台、外籍人士购房，新增两个资格申请途径。
        行业数据：上周  40个重点城市新房合计成交  371万平米，环比下降  32.4%；5  月截至上周累计日均成交  23  万平米，环比  4  月下降  69.3%，较去年  5  月下降  63.9%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-42.6%、-30.5%、-28.8%，北上广深环比变化分别为：-71%、-38.4%、-34.1%、26.3%。14  个重点城市住宅  3  个月移动平均去化月数为  7.3  个月，环比下降  0.18个月。前周  100  个重点城市土地合计成交规划建筑面积  2,286  万平米，环比上升  55%；年初至今累计成交  3.37  亿平米，同比下降  12.7%。
        风险提示：三四线城市地产销售下滑超预期；资金改善不及预期。