东海证券-房地产行业周报-190512

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        投资要点：
        本周房地产行业板块回顾：本周沪深  300  收到中美贸易战复燃的影响，波动较大，5  日累计下跌  4.67%，上证综指一度失手  3000  点大关，但本周五大盘再度大幅拉升，下跌态势好转；地产板块跟随大盘，5  日累计下跌  4.31%。总体来说，目前贸易战再次打响的情况下，在我国经济增长承压较大，预计今年后期政策环境对经济支柱行业房地产适度宽松概率较大,同时对比  2009  年以来最强的业绩确定性及平稳的政策周期,  A  股龙头房企低估值状态下的悲观预期修复理应重视。建议密切关注地产板块震荡行情中以政策松动为信号的反弹。
        楼市面：一季度中国房地产开发投资  23803  亿元人民币，同比增长11.8%，增速创下近  4  年新高，房企复工、新开工及周转节奏均开始加快。同时近期受到信贷松动、人才新政、核心都市圈建设规划出台等政策影响，楼市销售略月回温。
        政策面：本周财政部网站发布《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》，明确对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税；对公租房免征房产税。税收优惠对住房租赁行业来说无疑意味着政策红利，尤其是利好后续政府公租房的运营，进一步落实购租并举的长效机制。此外，央行明确表态房地产调控和房地产金融政策的取向是一贯的，叠加近期房地产业信贷数据回暖的现象，后续对地产行业或有放宽空间。
        投资策略：总体来说，房地产板块无论是估值还是整体业绩均处于一个见底回升的通道区间，而从销量改善的弹性空间以及政策支持方向来分析，立足于四大都市圈，并在核心都市圈辐射区域内的二线、强三线城市布局完善的高成长二线龙头房企未来上升的弹性空间较大，以及具备较强存量轻资产化的能力的运营型房企较能抵御政策调控性风险，如物流地产、商业地产、地产基金等多元化业务布局。
        风险因素：  1、融资渠道趋紧下房企偿债压力增高；  2、住房贷款利率波动风险；3  房地产税出台时间超预期，市场面临调整风；4.宏观调控进一步趋严下的市场压力。