中银国际-房地产行业周刊：苏州局部调控升级，一城一策深化落地-190513

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        上周（2019/5/5-2019/5/11）40  个重点城市新房合计成交  556  万平米，环比上升  49.9%；5  月截至上周累计日均成交  59  万平米，环比  4  月下降  20.7%，较去年  5  月下降  7%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：46.6%、55.6%、45.1%，北上广深环比变化分别为：53.9%、74.9%、23.9%、18.6%。苏州出台楼市调控意见，苏州工业园及高新区部分区域新房限售  3年，二手房限售  5  年；  “一城一策”政策深化落地，预计未来各城房价将维持窄幅箱体震荡。我们认为  19  年地产政策以“因城施策”的深化与落地为主线，业绩持续向好的龙头及二线高成长性房企估值仍有提升空间。在16-18  年销售高增及预收账款充足的背景下，龙头及高成长房企  18-20  年业绩锁定性较强，基本面坚实，快回款、高周转、融资渠道多元化的优势推升行业集中度，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：保利地产、新城控股；2）区域房企：招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设；地产交易服务商：我爱我家等。
        板块行情：上周  SW  房地产指数下跌  4.31%，沪深  300  指数下跌  4.67%，相对收益为  0.36%，板块表现强于大市，在  28  个板块排名中排第  15  位。
        个股表现方面，SW  房地产板块涨跌幅排名前  5  位的房地产个股分别为：哈高科、大港股份、珠江控股、中航地产、津滨发展。
        公司动态：保利置业前  4  月累计销售额  116  亿元，同比减少  19.44%；招商蛇口前四月销售  558.27  亿，单月新增  10  个项目；新城控股首四月销售681  亿，近期新增土储逾百万平米；首开股份前  4  月签约金额  229.29  亿，同比增长超三成；蓝光拟通过境外全资子公司发行  9  亿美元债，期限不超过  5  年。
        政策新闻：央行表示将继续坚持房地产金融政策的连续性、稳定性；4月份房地产业中长期贷款增速回落，个贷款同比增长  17.5%；住建部指出人口流入量多的大中城市要切实增加公租房供给；财政部表示公租房免征城镇土地使用税、免征房产税；北京集中推出  57  宗经营性用地，住宅用地总面积  321  公顷；苏州新政指出工业园、高新区重点区域新房限售  3  年。
        行业数据：上周  40个重点城市新房合计成交  556万平米，环比上升  49.9%；5  月截至上周累计日均成交  59  万平米，环比  4  月下降  20.7%，较去年  5月下降  7%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：46.6%、55.6%、45.1%，北上广深环比变化分别为：53.9%、74.9%、23.9%、18.6%。
        14  个重点城市住宅  3  个月移动平均去化月数为  6.6  个月，环比下降  0.72个月。前周  100  个重点城市土地合计成交规划建筑面积  1,087  万平米，环比下降  58.8%；年初至今累计成交  3.52  亿平米，同比下降  13.5%。
        风险提示：三四线城市地产销售下滑超预期；资金改善不及预期。