兴业证券-ABS系列之房地产REITs篇一：一文知晓中国类REITs市场-190520

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        投资要点
        类REITs是什么？国内的类  REITs  主要是以私募形式发行的资产支持专项计划。类  REITs  与成熟  REITs  的主要不同点在于募集、税收和分层：（1）募集方式方面，除兴业皖新/鹏华前海万科  REIT  外，我国类  REITs  均为私募方式发行；（2）税收方面，我国类  REITs  无税收优惠，在设立、持有和退出环节税种较多，税负较高；（3）分层方式方面，我国类  REITs  偏股权的次级占比较低，均值为  19.9%。我国过去发展公募  REITs  的阻碍在于高收益物业稀缺、法规不完善、投资者认知不足导致风险偏好较低。
        供给端：国内类  REITs  有哪些发行特征？（1）发行规模：自  2014  年首支类  REITs  产品发行以来，类  REITs  市场规模不断扩大，目前发行总金额达  934.2  亿元；（2）发行利率：类  REITs  的优先级发行利率（预期收益率）普遍高于同评级相近期限的企业债到期收益率，投资于类  REITs具有一定的超额价值；（3）发行期限：类  REITs  的发行期限以  15-20  年为主，久期较长；（4）基础资产：类  REITs  基础资产以商业地产和写字楼为主，稳定的租金收入是付息的来源。
        需求端：类  REITs  更符合谁的投资需求？（1）类  REITs  的优先级呈现债权特征，具有长久期、收益适中、风险较低的特点，适合负债端成本较低且久期较长、风险偏好较低、希望长期获得稳定回报的投资者持有；（2）类  REITs  的次级呈现股权特征，具有长久期、收益高、风险高的特点，适合负债端成本较高且久期较长、风险偏好较高且偏好股权投资的机构投资者持有，同时投资者需要拥有较强的资金运营管理能力。
        有哪些经典的类  REITs  案例？（1）新派公寓权益型房托资产支持专项计划是国内首单租赁住房类的权益型  REITs，具有产品权益特征更强、无担保人情况下成功发行等亮点；（2）兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金资产支持证券是截至目前唯一在银行间市场公开发行的类  REITs产品，也是唯一采用信托型  SPV  的  REITs  产品。（3）鹏华前海万科  REITs是深交所公开发行的封闭式混合型证券投资基金，也是截至目前我国唯一具有  REITs  性质的公募基金产品。
        风险提示：基本面变化超预期；监管政策超预期