恒大研究院-健康行业专题报告：养老地产，迎战“未富先老”-190429

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        导读：
        我国人口老龄化日益严重，截止  2018  年末，我国  60  岁以上老年人口超2.4  亿，是世界上唯一一个老年人口过两亿的国家。人口老龄化程度加剧，养老问题日益凸显，养老地产作为养老服务供给载体该如何发展？
        摘要：
        居家养老、社区养老和机构养老是三种主要的养老模式，受传统文化影响，我国居家养老是主流。居家养老是指老人居住在家中接受子女或亲友照顾的养老模式，为老人提供日常照料和医疗照料，降低社会养老成本；社区养老是指老人居住在家中，社区牵头整合社会资源为居家老人提供服务的养老模式；机构养老是指以养老机构为主导，为老年人提供养老服务的社会化养老模式。人口老龄化和养老模式的发展对养老地产有三方面需求，一是开发适老型住宅，二是增加养老机构设施数量，三是提供高品质专业化的养老服务。
        养老地产参与者以房地产开发商、保险企业和养老服务企业为主。开发方式有独立开发和合作开发两种，独立开发即投资者全资自筹开发建设并获取全部收益。合作开发因具有降低成本及风险、拓宽资金渠道、整合资源的优势成为主要开发方式，除房企、险资和养老服务企业相互合作外，医疗机构、国企、外资和实业集团也是常见合作对象。
        养老地产主要包括养老社区、养老机构和社区居家养老设施三大类。养老社区是投资者布局的主要方向，包含综合性社区和全龄化社区，前者仅供老年人居住，后者采用普通社区中规划养老组团或适老化住宅的混合居住模式。养老机构多为老年公寓，一般面向高龄或失能老人。社区居家养老设施多位于成熟社区中，为居家老人提供养老服务。
        销售、长期持有和销售+持有三种模式为主，养老地产成熟盈利模式尚需探索。销售型即出售养老概念住宅，快速回笼资金，没有后续管理问题；持有型即不出售物业，持有者独立或委托运营，持有并长期租赁住宅，常见会员制、押金制和保单捆绑制等模式；销售+持有型兼有二者特点，住宅类产品用于销售，持有型物业用于租赁，并相互提供支持。
        从区域分布看，养老地产主要集中老龄化程度高、人均可支配收入高、医疗水平高和旅游资源丰富的京津冀、长三角、珠三角和川渝四大区域。养老地点分为本地养老和异地养老，本地养老看重老龄人口基数、老年人消费能力和养老配套资源。异地养老包含旅居养老和跟随子女养老，前者看重气候和自然资源，后者多为大城市近郊和周边城市。除四大区域外，其余省会和旅游城市也有少量分布。
        国际上养老地产发展模式主要有市场主导型、政府主导型以及政府和企业合作型。美国是典型的市场主导型，由投资商、开发商、运营商组成完整的融资、建设、运营的市场化体系，地产与休闲、娱乐、健康等产业有效整合促进产业链延伸；英国实行政府主导、福利性质的社区养老，政府出资开发和运营养老地产，并组织社会资源参与；日本是政府和企业合作开发型，介护保险制度的实施解决了养老支付问题，成为养老产业发展爆发点，吸引社会资本进入养老产业。
        风险提示：政策推动不及预期、养老支付能力不足、专业人才不足。