中银国际-房地产行业周刊：行业融资边际收紧，政策维持动态平衡-190527

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        上周（2019/5/19-2019/5/25）40  个重点城市新房合计成交  452  万平米，环比下降  17.2%；5  月截至上周累计日均成交  66  万平米，环比  4  月下降  10.2%，较去年  5  月上升  3.6%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-12.6%、5.1%、-40.2%，北上广深环比变化分别为：-62.4%、10.2%、7.4%、11.7%。政府部门再次表态不会以房地产拉动经济增长，同时  5  月起融资政策有所收紧，据新浪等多家媒体报道，南京、合肥等城市首套房贷利率上浮  15%，房企非标融资监管再度加强，体现中央在“防范系统性风险”的基础上有保有压、因城施策。我们认为  19  年地产政策以“因城施策”的深化与落地为主线，业绩持续向好的龙头及二线高成长性房企估值仍有提升空间。在  16-18  年销售高增及预收账款充足的背景下，龙头及高成长房企18-20  年业绩锁定性较强，基本面坚实，快回款、高周转、融资渠道多元化的优势推升行业集中度，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科  A、保利地产、新城控股；2）区域房企：招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设；地产交易服务商：我爱我家等。
        板块行情：上周  SW  房地产指数下跌  1.76%，沪深  300  指数下跌  1.5%，相对收益为-0.25%，板块表现弱于大市，在  28  个板块排名中排第  13  位。个股表现方面，SW  房地产板块涨跌幅排名前  5  位的房地产个股分别为：实达集团、天津松江、匹凸匹、中体产业、海德股份。
        公司动态：世茂股份  2019  年公司债券（第三期）发行完成，规模  5  亿元；华发股份拟发行不超过  50  亿的非公开定向债务融资工具；蓝光发展为  18  家子公司提供  40.5  亿贷款担保，新增  57  亿借款；招商蛇口拟8904.6  万元转让珠海致胜房地产全部股权；北京中粮万科房地产  50%股权被挂牌转让。
        政策新闻：住建部要求开展住房和城乡建设领域安全生产隐患大排查；社科院指出今年房地产市场销售回落，住宅均价料涨  7.6%；两部门发布公告明确公共租赁住房享受税收优惠政策；北京住建委表示共有产权房政策降低申购门槛，取消不合理准入条件；合肥规定关联公司不得报名竞买同一幅土地。
        行业数据：上周  40  个重点城市新房合计成交  452  万平米，环比下降17.2%；5  月截至上周累计日均成交  66  万平米，环比  4  月下降  10.2%，较去年  5  月上升  3.6%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-12.6%、5.1%、-40.2%，北上广深环比变化分别为：-62.4%、10.2%、7.4%、11.7%。14  个重点城市住宅  3  个月移动平均去化月数为5.8  个月，环比下降  0.16  个月。前周  100  个重点城市土地合计成交规划建筑面积  1,701  万平米，环比下降  37.3%；年初至今累计成交  3.98  亿平米，同比下降  10.1%。
        风险提示：三四线城市地产销售下滑超预期；资金改善不及预期。