光大证券-区域调研报告之五：基建与地产，变局或定局？-190531

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        ◆基建与地产，绕不过，避不开，几经周折，何去何从？为此近期我们对西部两市的城投、开发商和银行进行了零距离接触。
        ◆目前严控地方隐性债务增量的政策和违规举债的追责机制并没有放松，城投新增融资受限，基建或难有高增长。严控新增隐性债务政策和追责机制仍限制城投新增融资，纯公益性项目目前只能通过政府债券和预算内资金解决，但政府、平台、金融机构在寻求合法合规的方式解决其融资；有收益项目可以通过项目贷款融资，但数量有限。目前主要推进在建项目，新增项目有限。我们预判基建投资全年增速在  9%左右，难有高增长，电力热力燃气、铁路、高速、轨交、管道、环保行业等偏向市场化和政策方向的投资或继续增长。
        ◆城投企业的再融资有所放松，银行通过流动资金贷款（期限  3  年左右）支持再融资，城投债券的审批加快且融资条件改善（期限  3-5  年），非标询价意愿上升但融资成本仍较高（期限  2-3  年），去非标化明显；城投存量债务纳入地方政府隐性债务已经上报，但隐性债务化解方案待明确；城投的偿债能力对土地依赖性仍较强。城投平台短期内风险下降，但仍存在转型困难。
        ◆棚改平台反映目前只推进  2018  年以前的棚改项目，这部分项目银行可提供信贷支持，但  2019  年新增项目只能通过专项债解决，严禁政府购买，部分金融机构寻求突破。
        ◆被调研的城市楼市销售火热，去化周期短，房企融资条件边际改善，拿地热情高涨。基建扩张、“抢人”落户（2018  年落户  140  万人）、提升住宅品质、上游涨价提高相关行业人员购房能力等因素继续推升部分热点城市房价，加之“五限”政策导致一二手房价格倒挂，新房销售火热，去化周期仅需4  个月，土拍热度不减，施工加快，投资提速，同时房企融资条件改善，进一步推升投资。全国来看，预计一二线楼市或有支撑，但三四线动力或减弱，全年房地产开发投资同比或仍将保持在  8%左右。
        ◆银行信贷仍偏爱城投、地产，对小微信贷明显放松。某银行房企白名单略松，另一家银行白名单收缩，但信贷额度未减，当地按揭需求较大，利率不降反升。监管机构对小微贷款有指标要求。为降低风险，部分银行会通过票据融资支持小微，争抢优质小微企业。