金瑞期货-2019年1~4月房地产与基建数据专题点评：基建投资增长潜力可观，房地产新开工与施工或保持强劲-190605

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        基建：基建投资增长潜力可观
        经测算，我国1-4月基建投资同比增长2.97%，继续温和反弹。其中，交通运输、仓储和邮政业固定资产投资完成额同比增长6.5%，拉动1-4月基建投资增长2.4个百分点；其他两个基建行业投资有所改善。
        1-5月，发改委批复基建项目计划投资金额同比增长534%。批复的基建项目以交通运输为主，集中在铁路、城市轨道交通和机场三大领域。根据过去几年的经验，交通运输项目对拉动基建投资增长具有重要作用。1-4月交运基建投资同比增长6.5%，在1-5月发改委批复交运基建项目计划投资金额同比大增534%的背景下，预计交运基建投资增速存在较大提升空间，基建投资增长潜力可观。
        5月中旬，发改委表示将加快政府主导的投资，相对降低对基建项目的资本金比例要求。我们认为，在外贸形势愈发严峻背景下，加快基建投资扩内需的意义凸显，后期基建投资力度有望加大，落地速度有望加快。  
        房地产：房地产新开工与施工或保持强劲
        1-4月我国房地产开发投资同比增长11.9%，其中土地购置费和建筑工程投资分别拉动约8个百分点和5.4个百分点。但是，1-4月土地购置面积累计同比大幅萎缩33.8%，土地成交价款累计同比减少33.5%，土地购置费却同比增长29.7%。我们认为，分期付款这一“价外因素”因素仍是土地购置费增长的驱动力，1-4月拉动土地购置费增长39.7个百分点。不过，随着土地成交价款的减少，根据领先关系，“价外因素”增长面临后劲不足的风险，对房地产开发投资增速的拉动可能减弱，未来房地产开发投资维持高增长的动力或将更多依赖建筑工程投资的增长。
        1-4月房地产购地大幅下降，但新开工强劲超预期；房屋施工加速增长，符合2019年开发商将加快施工，以完成期房交付的预期。我们认为，2018年开发商高周转可以解释当年新开工的强劲，但2019年1-4月商品房销售放缓、广义住宅库存创新高，而新开工依然强劲，可能有两个原因：（1）政策限制囤地，所以存量土地加快开工，数据显示2018年底待开发土地面积可观，相当于2.5个2018年的新开工规模；（2）商品房预售制存在取消预期，所以开发商加快商品房建设，主动做库存，以备现房销售。