招银国际-万科A-000002-销售稳健增长-190610

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　　概要。我们首次覆盖万科A股，给予公司买入评级。万科是国内最早进入长租公寓及装配式建筑市场的发展商。我们将目标价定在31.68元人民币，相当于过去五年平均预测市盈率9倍，上行空间为16.8%。
　　配售新股增强资产负债表。万科于2019年4月完成配股。公司以每股29.68港元发行及配售2.63亿股新H股。新股佔扩大后全部已发行H股16.67%，以及配售后总股本2.33%。此次H股配售集资77.8亿港元，主要用于偿还债务。截至2018年12月，万科淨负债比率30.9%，新增股本进一步增强了公司资产负债表。
　　2019年一季度利润大增25%。万科2019年一季度收入和淨利润分别大幅增长59.4%至484亿元（人民币，下同），以及25.2%至11.2亿元。利润增长放缓是由于第一季所占规模较少所致。一季度已交付建面增加88.2%至311万平，但仅佔我们全年预测的10.5%。另一方面，其他固定开支（包括销售及行政开支，以及利息支出）并不随已交付建面而改变。截至2019年5月，已售未结转金额达到7,046亿元或4,779万平，这为来年提供了良好的盈利可见性。
　　今年前五个月合同销售额增长12%。今年前五个月，合同销售额及面积分别大增12.0%至2,676亿元，以及4.7%至1,661万平。万科增长速度似乎较行业其他发展商慢，但仍是全国首三名发展商中增长速度最快的一家，较碧桂园（2007HK）和恒大（3333HK）为快。
　　应佔土储达9,245万平。万科于今年首季收购了19个新项目，权益土储为599万平。截至2019年3月，总土储及权益土储分别为1.53亿平及9,245万平。此外，万科参与了多个城市再发展项目，总权益建筑面积为348万平。目前土储足以满足未来三年的发展需要。
　　首次覆盖，给予买入评级。万科是国内最早进入长租公寓及装配式建筑市场的发展商。我们将目标价定在31.68元人民币，相当于过去五年平均预测市盈率9倍，上行空间为16.8%。