群益证券（香港）-房地产行业2019年5月份房地产开发与销售数据点评：房产销售降温，开发投资增速承压-190617

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        5  月房地产销售增速回落
        5  月全国房地产销售面积为  1.34  亿平方米，YOY-5.5%；1-5  月全国房地产累计销售面积为  5.55  亿平米,YOY-1.6%,增速较  1-4  月降低  1.3  个百分点。  5月份全国房地产销售金额为  1.26  万亿元，YOY+0.6%，1-5  月房地产累计销售金额  5.18  万亿元，YOY+6.1%，较  1-4  月降低  2  个百分点;  5  月房地产销售均价为9404  元/平米，YOY+6.48%，MOM-4.77%。
        5  月房地产销售增速重新回落至下降通道。一方面，住建部本月对部分近期房地产市场过热的城市加大调控力度，体现“房住不炒”政策仍旧从严执行，市场预期进一步降温；另一方面，本月一二线城市房地产销售活跃度环比有所下降，经过前几个月积压需求的释放，目前需求趋于稳定。
        融资端收紧，开发投资、新开工面积增速回落  
        5  月份房地产投资金额为  1.18  万亿元，YOY+9.5%，房地产融资端再度收紧，使得房地产投资增速今年以来首次回落至个位数增长。5  月银保监会发布  23  号文，其中就金融机构为房企提供融资方面做了进一步规范，严控资金违规流入房地产市场。  1-5  月房地产投资金额为  4.6  万亿元，YOY+11.2%，增速较  1-4月下降  0.7  个百分点。分地区看，1-5  月西部地区继续保持较快增速，开发投资额为  9637  亿元，YOY  +18.5%；东部地区开发投资额为  2.5  万亿元，YOY+9.7%，增速较  1-4  月回落  1.1  个百分点。
        5  月份土地购置面积为  0.16  亿平方米，YOY-31.85%。1-5  月土地购置面积0.52  亿平米，YOY-33.2%。自去年以来，土地融资一直处于强监管之下，而银保监会新出的  23  号文进一步压缩了通过信托渠道进行土地融资的操作空间，预计后期土地市场仍将处于低位运行的状态。
        5  月份全国房地产新开工面积为  2.12  亿平方米，YOY+4%，增速较上月大幅下降  11.5  个百分点；1-5  月全国房地产新开工面积为  7.98  亿平米，YOY+10.5%。土地市场交易的清淡对新开工增速的负面影响逐渐显现；另外，销售端降温导致的房企回款速度变慢以及融资环境收紧，拖累了新开工节奏。
        5  月，  “房住不炒”的政策一再重申、热点城市调控力度持续加码，一系列措施旨在巩固市场预期。经过了  3、4  月份的需求集中释放，房地产市场在  5  月出现降温，符合预期。今年下半年一二线城市有刚需支撑，增速有望保持平稳，而前期靠货币化安置拉动购房需求的三四线城市今年则面临不小的销售压力。受到房地产销售市场降温和融资环境收紧的影响，房企拿地和新开工的动力和能力都受到很大影响，房地产开发投资增速在当前政策环境下预计将稳中有降。在这样的环境下，大企业基本面稳固，融资能力强，市场集中度预计将进一步提升。因此，在市场调整过程中，我们认为龙头房企有望获益，推荐万科  A、保利地产、招商蛇口等龙头个股。