东海证券-房地产行业周报-190623

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        投资要点：
        本周房地产行业板块回顾：本周受美联储降息决议影响，央行释放宽松信号，人民币汇率大涨，沪深  300  大幅回升，5  日累计上涨  4.9%，地产板块跟随大盘，5  日累计上涨  2.25%，在申万众行业中表现较为一般。目前贸易战再次打响的情况下，在我国经济增长承压较大，预计今年后期政策环境对经济支柱行业房地产适度宽松概率较大，因此A  股龙头房企低估值状态下的悲观预期修复理应重视。此外，建议密切关注在“一城一策,房住不炒”的背景下,各城调控政策走向对对区域性房企的行情影响。
        楼市面：据国家统计局数据显示，5  月以来  70  城房价热度下降，尤其是一二线城市，一、二手房价格环比涨幅均与上月相同或回落。市场出现下调的原因是，3-4  月楼市小阳春以来，房价出现了部分区域的上行，5  月份开始持续收紧的调控政策密集发布；收紧政策再次明显影响市场，相比  3-4  月份的上升趋势，5  月楼市政策收紧，影响了购房者的入市积极性。
        政策面：主基调依然是“房住不炒”，5  月以来，  各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达  41  次。且  5  月  18  日，住建部再发房价预警，佛山、苏州、大连、南宁  4  个城市被公开点名。我们预计目前这一轮因为  2019  年初资金宽松导致的小阳春，正在政策影响下逐渐回落，2019  年下半年市场可能会进入新一轮的调整期。
        投资策略：由于房地产板块周期性较强，应格外注意区域四大增长极：粤港澳、京津冀、长三角以及成渝地区概念题材的板块轮动情况，以及上海自贸园区、租赁金融等概念。此外，昨日在长三角论坛上透露，国家层面的长三角一体化发展规划纲要已经编制完成，经长三角两省一市三地政府同意后，将报批。近期建议关注深耕长三角区域的核心受益房企。其一，以上海为中枢、以长三角为核心，形成“1+3”全国战略布局的新城控股；其二，聚焦长三角且快速拓展的中南建设、阳光城等；其三，布局核心都市圈的龙头房企，如华夏幸福、金科股份、金地集团、蓝光发展等标的。
        风险因素：  1、融资渠道趋紧下房企偿债压力增高；  2、住房贷款利率波动风险；3  房地产税出台时间超预期，市场面临调整风；4.宏观调控进一步趋严下的市场压力。