国信证券-金地集团-600383-中国一、二线及都市圈房地产核心标的-190628

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        估值低，具高分红潜质
        公司每股重估净资产为  16.36  元/股，2019  年动态  PE  较可比公司具有显著优势，若按可比公司平均动态  PE  估值，对应股价为  13.4  元。基于审慎原则，我们认为每股合理估值为  13  至  16  元，对应当前股价有  8%-33%的空间。2015-2018  年连续四年的现金分红率达  30%以上，且静态股息率居  A  股主流地产股第一（2018  年派息/2019  年  6  月  27  日收盘价）。
        房地产仍是支柱产业，未来将聚焦于一、二线及都市圈
        经测算，在考虑到城镇化推进、改善需求、人口增长及供应缺口后，商品住宅开发仍有约  279  亿平方米（244  万亿元）的市场空间；住宅开发产业链长，对国民经济的影响仍然很大。国际经验及客观规律决定了中国房地产行业未来将聚焦于一、二线及都市圈，这将是我国推进现代化的必经之路，既有利于优化人口和经济的空间结构，又有利于激活有效投资和潜在消费需求，增强内生发展动力，据波士顿咨询预测，我国城镇化将于未来  20-30  年趋于稳定，京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游  5  大城市群将聚集全国人口的  50%-60%。
        公司资源禀赋优，是一、二线及都市圈核心标的
        公司坚持深耕一、二线主流城市，目前已实现核心都市圈及其重点城市的全覆盖；截至  2018  年末，一、二线城市土储占比超  80%。公司销售额自  2008  年以来实现年复合增长率达  30%，实力彰显；2019  年以来，公司显著受益于重点布局的一二线城市住宅销售明显回暖，2019  年  1-5  月，公司销售额同比增速达  33%，位居行业前列，旗下商业平台金地商置销售额增速也高达  53%，公司未来将继续受益于核心都市圈房地产市场长期健康的发展。
        盈利能力较强，财务稳健
        公司近  10  年预收账款复合增速达  29%；2018  年净利润率  24.1%，  在主流房企中位居第一；ROE  保持  18.6%的高位，居行业前列；ROIC  为  9.1%，显著高于融资成本  4.8%，盈利能力强。截至  2018  年末，剔除预收账款后的资产负债率为  51%，净负债率为  48%，短期偿债能力保障倍数高达  4.0，财务稳健。
        风险提示
        若房地产调控超预期，将导致公司未来销售不及预期，从而导致公司估值及盈利预测高估的风险。
        具备“低估值+双增长”特质，维持“买入”评级
        受益于一二线及核心都市圈回暖，公司  2019  年  1-5  月累计实现了  33%的增长；公司  2018  年末预收款为  697  亿元，可锁定  2019  年  wind  一致预期营收的106%，业绩锁定性佳，预计  19-21  年  EPS  为  2.15/2.52/2.91  元，年复合增长率  18%，对应  PE  5.6/4.8/4.1x，维持“买入”评级。