华创证券-房地产行业周报：信托融资有所收紧，外围利率环境趋松-190707

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        投资要点：
        上周（19/06/29-19/07/05）主流  45  城一手房周成交  766  万平米，环比-3%；其中，一二线环比-4%、三四线环比+2%；7  月月成交同比+11%，较  6  月下降  5pct，其中一二线同比+21%、三四线同比-9%，分别较  6  月-3pct  和-9pct，一二线成交仍好于三四线。上周  14  个重点城市二手房合计周成交  149  万平米，环比-7.0%；7  月截至上周累计成交  137  万平米，同比+15%，较  6  月上升  22pct。库存方面，上周  15城推盘环比+304%，成交环比+7%，周成交/推盘比  0.75  倍，低于上周的  2.83  倍，低于  6  月的  0.95  倍；15  城可售面积  7,732  万平米，环比+1.1%；3  个月移动平均去化月数为  8.3  个月，环比下降  0.2  个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。政策方面，多家信托公司近期收到银监会窗口指导，要求控制地产信托业务规模，信托融资有所收紧；但国际上，澳大利亚央行将现金利率目标下调  25  个基点至  1.00%，连续第二个月降息；美国、法国  10  年期国债收益率继续下跌；俄罗斯央行计划小步伐降息，外围利率环境整体趋松；另外，财政部等对机构提供社区养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税；住建部表示城镇老旧小区可因地制宜加装电梯、建设养老抚幼设施等，政策环境利好物管行业。我们认为，短期来看，近期行业数据走弱，调控政策压力有望减轻，同时主流房企销售保持稳定，并  19PE  估值仅  4-9  倍，NAV  折价  20-60%，板块低估值吸引力大幅提升；中期来看，在目前较为复杂的宏观环境下，政府将倾向于“一城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合，19H1  类似于  12  年  Beta  逻辑，19H2  或更类似于  17  年  Alpha逻辑，或再现集中度逻辑；维持房地产开发板块推荐评级，维持推荐：1）一二线龙头：保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股；2）二线高成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展；3）国企改革概念：首开股份等。此外，维持物业管理板块推荐评级，建议关注：中航善达、碧桂园服务、永生生活服务等。
        支撑评级要点
        房地产行业数据：上周  45  个重点城市新房合计成交  766.4  万平米，环比下降2.7%；7  月截止上周一手房合计成交  526.8  万平米，较  6  月同期环比上升  16%，较去年  7  月同期同比上升  10.8%；其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-12.4%、-2.2%、+7.3%、-4.9%，当月月成交同比分别为：+40.1%、+17.2%、-9.4%、-9.4%。15  城可售面积为  7,732  万平米，环比上升  1.1%；3个月移动平均去化月数为  8.3  个月，环比下降  0.2  个月。
        主要政策新闻：多家信托公司近期收到银监会窗口指导，要求控制地产信托业务规模；李克强称将采取定向降准和降准降低中小企业融资实际利率；发改委经济学家李铁表示目前并不是推出房地产税最好的时机；财政部等发布公告，对机构提供社区养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税；住建部表示各地上报需要改造的城镇老旧小区有  17  万个，可因地制宜加装电梯、建设养老抚幼设施等；三亚房地产专项整治，误导购房人预期、规避限购等行为将严查；长沙出台境外机构和个人购房细则  ，符合限购政策境外个人可购一套自住商品房；澳大利亚央行将现金利率目标下调  25  个基点至  1.00%，连续第二个月降息；美国、法国  10  年期国债收益率继续下跌；俄罗斯央行计划小步伐降息。
        公司动态跟踪：首开股份预计  18H1  净利润同比增加约  3.5  亿元，同比+25%，扣非净利润增加约  4.2  亿元，同比+40%；万科  6  月签约金额  663.9  亿元（+1.2%），签约面积  489.3  万方（+8.8%）；金地集团签约金额  209  亿元（+44%），签约面积  108  万平（+23  %）；荣盛发展签约金额  129  亿元（+30%），签约面积145  万平（+35%）；新城控股选举董事兼总裁王晓松任第二届董事会董事长，中诚信对公司进行了相关信用评级工作，对可能触发的投资人保护条款等方面保持关注；泰禾集团控股股东债权债务纠纷解决，其所持集团股份全部解冻。
        一周板块回顾：板块表现方面，SW  房地产指数上涨  3.4%，沪深  300  指数上涨  1.77%，相对收益为  1.63%，板块表现强于大市，在  28  个板块排名中排第  5位。个股表现方面，SW  房地产板块涨跌幅排名前  5  位的房地产个股分别为：哈高科、云南城投、深大通、嘉凯城、空港股份。
        风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。