华泰证券-房地产行业2019年1~6月房地产行业数据点评：紧预期销售回落，控融资投资下行-190716

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        核心观点
        在重点城市政策预期收紧下，5、6  月份全国销售有所回落，我们认为未来重点一二线城市销售仍能保持平稳，三四线城市将趋于回落，带动全国销售数据下行。同时  5  月份以来融资管控下，房地产投资增速也如期下行。我们认为随着市场热度的回落，三季度行业政策环境将有所改善。
        开发投资和新开工增速放缓，土地市场溢价率回落
        6  月房企延续较强开工势头，新开工创出当月历史新高，但受同比高基数影响，累计增速继续回落。4  月以来住建部预警重点城市及部分城市出台土拍新政，叠加  5  月以来房企融资收紧，6  月土地市场热度继续得到抑制，百城住宅类土地溢价率为  20.8%，连续两个月下滑。我们认为  6  月房地产开发投资增速下降符合预期，融资收紧影响下，房企将加速库存去化和销售回款，短期施工投资预计维持同比增速，而土地购置费的滞后确认虽然仍有韧性，但在土地市场降温下，增速大概率持续回落，将带动房地产投资增速回落。叠加宏观经济压力，我们认为行业政策环境将有所改善。
        预期调整带动销售回落，关注三四线城市下行
        6  月以来行业政策环境偏紧：西安收紧限购，成都、天津等城市房贷利率或额度出现收紧信号，市场预期调整，销售热度持续下行。根据我们跟踪的  43  城高频数据，6  月一线、二线、三线城市成交面积同比增长  14.5%、26.9%、0.4%，整体增速有所回落。我们认为“一城一策”框架下的有保有压将是政策新常态，6  月以来我们同时看到南京、恩施政策有所放松，苏州、海南等省市推出人才政策，同时我们认为宏观流动性相对宽松背景下，全国房贷利率不具备连续上行的基础。我们预计今年重点一二线城市能够保持平稳，而三四线城市将趋于回落，带动全国销售数据下行。
        融资收紧叠加销售回落，到位资金增速放缓
        5  月银保监会印发  23  号文以来，房地产信托、境外债融资相继出现收紧信号，而从数据上看房企境内债发行也受到影响。叠加销售热度回落，6  月房企到位资金累计增速继续放缓。我们认为融资环境收紧对房企的影响：1、短期现金流影响有限，更多影响再投入预期，拿地力度可能减弱；2、房企将加速库存去化和销售回款，融资渠道更为通畅、更加不依赖直接融资的龙头房企预计更为受益，融资集中度重新回升。
        房地产行业融资收紧，看好具备融资优势的优质房企
        近期房地产行业融资持续收紧，我们认为融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的优质房企发展空间更为明确。继续推荐：1、具备融资优势且受益于核心城市发展的优质房企（万科  A  等）；2、具备高周转能力和回款能力的成长企业（中南建设、华发股份等）；3、低估值高分红的企业（荣盛发展、华侨城  A  等）；4、受益于公募  REITs  未来推进的企业等。
        风险提示：行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；部分房企经营风险；行业基本面下行风险。