群益证券（香港）-房地产行业2019年6月份房地产开发与销售数据点评：房产销售降温，融资环境趋紧-190718

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        6  月房地产销售市场继续降温
        6  月全国房地产销售面积为  2.03  亿平方米，YOY-2%；1-6  月全国房地产累计销售面积为  7.58  亿平米,YOY-1.8%,增速较  1-5  月降低  0.2  个百分点。6  月份全国房地产销售金额为  1.89  万亿元，YOY+4.2%；1-6  月房地产累计销售金额  7.07万亿元，YOY+5.6%，较  1-5  月降低  0.5  个百分点。6  月房地产销售均价为  9337.4元/平米，YOY+6.35%，MOM-0.71%。近期热点城市房贷利率有所上调、“一城一策”下房地产过热城市调控政策持续加码，使得房价涨幅回落，房地产市场继续降温。
        融资端收紧，开发投资增速回落、新开工面积增速回升
        6  月份房地产投资金额为  1.55  万亿元，YOY+10.1%。1-6  月房地产投资金额为  6.16  万亿元，YOY+10.9%，增速较  1-5  月下降  0.3  个百分点。分地区看，1-6月东部和中部地区增速平稳，开发投资额分别为为  3.3  万亿元和  1.3  万亿元，YOY  分别为+9.9%和+8.9%；东北地区开发投资额为  0.23  万亿元，YOY+12.7%，增速较  1-5  月大幅回升  4.6  个百分点；西部地区开发投资额为  1.3  万亿元，YOY+15.5%，增速较  1-5  月回落  3  个百分点。
        6  月份土地购置面积为  0.29  亿平方米，YOY-14.3%，衰退幅度较  5  月收窄17.5  个百分点。1-6  月土地购置面积  0.80  亿平米，YOY-27.5%。由于目前房企土地融资受到强监管，并且销售端表现乏力，预计土地市场将继续降温。
        6  月份全国房地产新开工面积为  2.57  亿平方米，YOY+8.9%，增速较上月提升  4.9  个百分点；1-6  月全国房地产新开工面积为  10.55  亿平米，YOY+10.1%。当前房企资金链紧张，回款压力大，预计新开工仍将维持较快增速。
        近期房地产融资调控政策升级。一方面，监管部门对房地产业务规模增长过快的信托和银行进行窗口指导，另一方面，针对今年海外债快速增长的情况，发改委发文要求企业发行的外债只能置换未来一年内到期的中长期境外债务。今年房企偿债压力较大，而融资渠道当前又面临严控，因而房企资金链将更为紧张。这一背景下预计多数房企将放缓拿地节奏，并且提高周转率。
        当前房地产销售降温延续，房企融资受阻，加重了房地产市场的下行压力。分化将成为市场表现的关键词。一方面是需求分化，一二线城市有刚需支撑，增速有望保持平稳，而三四线城市需求明显下降。另一方面是融资能力分化，随着融资渠道收紧，龙头房企相对于信用资质较弱的房企资金优势愈发明显，集中度预计将进一步提升。因此，在市场调整过程中，我们认为龙头房企有望获益，推荐万科  A、保利地产、招商蛇口等龙头个股。