中泰证券-房地产行业周报：寻找融资政策边际转紧下，结构性的戴维斯双击-190720

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        投资要点
        行业跟踪：
        一手房：成交环比增速-10.51%，同比增速  4.21%（按面积）
        本周中泰跟踪的  40  个大中城市一手房合计成交面积  495.95  万方，环比增速-10.51%，同比增速  4.21%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-11.45%，-9.28%，-12.65%；同比增速分别为-12.23%，36.96%，-27.32%。
        二手房：成交环比增速-6.47%，同比增速  10.84%（按面积）
        本周中泰跟踪的  14  个大中城市二手房合计成交面积  135.78  万方，环比增速-6.47%，同比增速  10.84%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-4.34%，-5.84%，-12.81%；同比增速分别为-16.65%，28.50%，12.02%。
        库存：可售面积环比增速-1.38%（按面积）
        本周中泰跟踪的  15  个大中城市住宅可售面积合计  4905.95  万方，环比增速-5.09%，去化周期  29.55  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-9.35%，-0.10%，-1.30%。一线、二线、三线去化周期分别为  37.28  周，22.12  周，32.87  周。
        10  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（7  月  8  日至  7  月  14  日）重点城市共开盘  36  个项目，合计推出房源  6100  套，其中一线城市开盘  1613  套、占比  26.44%；开盘项目平均去化率达到  66.4%，其中二线城市平均去化率为68%。
        投资建议：市场方面：本周，我们高频跟踪的  40  大中城市新房及二手房成交均呈现环比回落，但同比上升的趋势，其中二线城市依旧表现强劲；去化方面，重点  10  城本周去化率  66.4%，与上周基本持平。政策方面，17  日开封住建局发布“取消住房限售”的相关文函，20  日又公告将“取消限售”撤回，可见当前一城一策调控，任何形式的调整都将面临较大压力，大幅收紧或放松可能性进一步降低，或以影响更小的微调为主。融资方面，近期银保监会对信托融资加强监管，或进行余额管控，同时发改委收紧房企海外发债，但两者在房企融资结构的占比均不大；我们认为这非行业整体融资收紧，更多是对近期部分地区土地市场过热的抑制，实为结构上的调整：6  月以来  AAA  房企超额利差小幅收窄，而  AA+及  AA  级走阔，行业融资端将进一步分化，对高信用龙头房企是利好。配置端看，部分已披露房企半年业绩快报超预期，在上周五带动板块上涨，考虑到当前格局分化加剧，优质房企竣工交付或大幅高于市场平均表现，半年报业绩乃至全年的业绩均有大概率超预期，而且当前地产板块仓位也处低位；再考虑到当前宏观行业均处下行周期，融资收紧的背景下，因城施策调控存持续边际改善预期，结合历次周期看，基本面探底的板块估值低点通常对应着不错的买点；同时由于本轮周期与以往不同，行业调控或长期维持一城一策，市场整体波动性降低，行业整体增速放缓带来由量转质的思考，投资机会需从追求  beta  变为寻找  alpha，地产股整体股息率开始不断提升，建议持续关注基本面优良的高分红、高信用行业龙头：万科、保利、华夏幸福，及致力于降杠杆、提分红、优化内控、业绩进入释放期的成长一线：融创中国、旭辉控股集团。
        风险提示：三四线销售下行压力继续加大；流动性持续收紧。