东吴证券-世茂房地产-0813.HK-销售高增，投资加码，“一体两翼”欣欣向荣-190801

《东吴证券-世茂房地产-0813.HK-销售高增，投资加码，“一体两翼”欣欣向荣-190801（24页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《东吴证券-世茂房地产-0813.HK-销售高增，投资加码，“一体两翼”欣欣向荣-190801（24页）.pdf（24页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

        投资要点
        销售增长迅速，深耕核心城市：  世茂房地产作为一个老牌房企，长期深耕核心城市，2016  年后公司开始加速扩张，2017  年公司销售金额  1008亿元，同比增长  48%，首次突破千亿规模；2018  年公司销售金额达  1761亿元，同比增速继续提升至  75%，增长率为历史新高，目标完成率达126%。2019  年在行业销售增速下行的大背景下，公司  2019  年签约目标2100  亿元，同期可售货值达到  3500  亿元，按照  60%去化率就可实现这一目标。
        加大投资力度，各线城市均匀布局：经历  2015-2016  年投资低谷后，公司在  2017  年加大了投资力度。2018  年公司拿地金额、面积分别同比增长  21%、52%，拿地销售比例（金额口径）为  47%，较前值下降  21  个百分点，但仍属加仓拿地的节奏。从城市能级看，公司  2018  年新获取土地资源中一、二线占比达  50%，如包含强三、四线城市，占比将超过80%。截至  2018  年末，公司土地储备约为  5538  万平方米，对应货值约9000  亿，足以满足未来  3-4  年的开发需求。区域布局看，公司土储主要布局在长三角、福建地区及粤港澳大湾区。2019  年，公司凭借自身的财务优势，收购了泰禾、万通、明发等公司的多个项目股权，有效增厚土储规模。
        “一体两翼”多元发力，酒店商业创造可观收益：2018  年公司有  46  亿收入来自酒店经营、商业运营、物业管理及其他业务，同比增长  26.9%，占总营收比约  5.4%。酒店以―自营+合作‖模式进行全方位的品牌及产品价值输出，世茂商业地产项目已经进入  26  个城市，拥有超过  48  个商业项目，打造精品酒店项目与商业广场，公司通过打造地标性商业项目持续加强品牌知名度。
        盈利持续提升，杠杆水平可控。2018  年公司销售毛利率  31.5%，同比继续提升  1.1  个百分点，连续  3  年呈不断上升趋势，公司在拿地决策、施工节点控制上有严格要求，同时公司费用管控能力持续提升，推动公司销售净利率维持高位。杠杆水平可控，公司净负债率连续七年低于  60%。通过多管齐下的融资手段，公司融资成本降至  5.8%。
        盈利预测与投资评级：世茂房地产销售持续高增，土地投资不断加码，布局核心都市圈，公司通过收并购和招拍挂等方式持续扩充土储规模；同时公司打造了多个地标性商业项目，大幅提升品牌知名度，同时带来稳定的持有物业收入。我们预计2019-2021年公司EPS分别为3.52、4.57、5.87  元人民币，对应  PE  分别为  5.46、4.21、3.28  倍，首次覆盖予以“增持”评级。
        风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险。