中泰证券-房地产行业周报：再次强调“房住不炒”，行业格局分化加剧-190803

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        投资要点  
        行业跟踪：
        一手房：成交环比增速  2.05%，同比增速-13.74%（按面积）
        本周中泰跟踪的  40  个大中城市一手房合计成交面积  469.42  万方，环比增速  0.36%，同比增速-15.18%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为  1.43%，0.73%，-0.84%；同比增速分别为-13.64%，-4.05%，-30.97%。
        二手房：成交环比增速-7.62%，同比增速  10.34%（按面积）
        本周中泰跟踪的  14  个大中城市二手房合计成交面积  126.96  万方，环比增速-7.62%，同比增速  10.34%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-3.63%，-8.99%，-10.43%；同比增速分别为-6.63%，21.34%，14.05%。
        库存：可售面积环比增速  1.69%（按面积）
        本周中泰跟踪的  15  个大中城市住宅可售面积合计  5262.70  万方，环比增速  1.69%，去化周期  31.27  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.42%，5.26%，-1.24%。一线、二线、三线去化周期分别为  40.18  周，23.53  周，30.83  周。
        10  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（7  月  22  日至  7  月  28  日）重点城市共开盘  65个项目，合计推出房源  11136  套，其中一线城市开盘  909  套，占比  8%；开盘项目平均去化率达到  58%，其中二线城市平均去化率为  56%
        投资建议：本周，我们高频跟踪的  40  大中城市一手房成交环比+2.05%，同比-13.74%，一二线表现优于三线城市，二手房成交环比-7.62%，同比+10.34%；重点城市去化率下降到  58%，较上周有所回落。政策方面，7  月  30  日，中央政治局会议再次强调“房住不炒”并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；8  月  2  日上午，央行工作会议表示下半年的重点工作要“加强预调微调和逆周期调控，适时降低存款准备金率...按照因城施策原则，持续加强房地产市场资金管控”。我们认为，近期一系列重大会议更加明确了下半年房地产行业“房住不炒”的主基调。我们判断在“稳房价、稳地价、稳预期”指导下，行业行政调控大幅变化可能性较小，下半年依然以一城一策微调为主，让房价、地价保持在小区间内波动；融资方面随着美联储降息，下半年国内整体流动性大概率保持充裕，不排除进一步宽松的可能，但地产行业大概率继续接受窗口指导，融资难、融资贵的局面难以大幅改善。在下半年政策维稳、融资管控依然从紧的背景下，行业格局分化加剧，集中度将继续上升，优质龙头房企强者恒强。从部分已披露的一线房企半年业绩快报超预期看，行业格局分化加剧进一步得到验证：上半年优质房企竣工结转大幅高于市场平均表现，在当前政策、融资边际收紧背景下，6  月以来行业信用利差扩大，进一步利好头部房企，全年业绩大概率超预期。同时，我们预计行业销售大概率在三季度二次探底，结合历次周期看，基本面探底的板块估值低点通常对应着不错的买点，而且目前板块估值处低位，仓位也较低。此外，本轮周期调控或长期维持一城一策，市场整体波动降低，行业增速放缓，让地产股整体股息率不断提升的同时，也带来由量转质的思考，投资机会需从追求  beta  变为寻找  alpha。建议持续关注基本面优良的高分红、高信用行业龙头：万科、  保利、华夏幸福，及致力于降杠杆、提分红、优化内控、业绩进入释放期的成长一线：融创中国、旭辉控股集团。
        风险提示：三四线销售下行压力继续加大；流动性持续收紧。