中泰证券-房地产行业周报：国务院再提房住不炒，优质房企中期业绩超预期-190824

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　　行业跟踪：
　　一手房：成交环比增速1.16%，同比增速3.49%（按面积）
　　本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积408.01万方，环比增速1.16%，同比增速3.49%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为14.21%，-2.01%，1.48%；同比增速分别为-4.70%，16.21%，-10.01%。
　　二手房：成交环比增速-3.88%，同比增速10.54%（按面积）
　　本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积129.18万方，环比增速-3.88%，同比增速10.54%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为1.48%，-3.11%，-17.63%；同比增速分别为-10.24%，27.29%，-0.59%。
　　库存：可售面积环比增速0.21%（按面积）
　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5179.46万方，环比增速0.21%，去化周期28.82周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.05%，0.66%，-0.26%。一线、二线、三线去化周期分别为37.46周，21.51周，28.64周。
　　10个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
　　根据中指监测数据，（8月12日至8月18日）重点城市共开盘54个项目，合计推出房源9965套，其中一线城市开盘2053套，占比20.6%；开盘项目平均去化率达到66.2%，其中一线平均去化率为69%，二线城市平均去化率为65%。
　　投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速1.16%，同比增速3.49%，二手房成交环比增速-3.88%，同比增速10.54%；重点城市去化率为66.2%，较上周小幅上升。
　　政策方面，本周，国务院再提坚持“房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段”；住建部有关负责人表示将加快推动住房保障立法，明确国家层面住房保障顶层设计和基本制度框架，具体体现“房住不炒”。
　　同时，本周央行副行长刘国强在国务院政策吹风会上表示，“新的LPR形成机制，旨在推进利率市场化改革...房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不下降"。目前来看，改革后新增5年期以上品种，与1年期区分开来，窗口指导的方向较为明确，我们判断LPR改革乃至后续可能的降息，对地产行业融资及按揭利率都不能简单的进行乐观解读，其影响有待后续进一步观察。此外，23日晚，国务院发布两条公告，对进口自美国约750亿美元产品加征10%、5%不等关税，旨此前美对华加征关税的反制；美东时间23日下午，特朗普发推称要再次提高关税税率，贸易冲突不确定性进一步增强。
　　截至本周，已有近半数上市房企披露中期业绩，企业间业绩分化明显，一线龙头房企融资、拿地、回款优势明显，结转业绩向好；但从行业整体来看，我们也看到包括龙头在内，行业对于下半年市场销售，融资及拿地上的谨慎判断。在当前全球或进入经济衰退期，贸易冲突形势进一步混沌之际，市场已经开始给予业绩确定性的板块与标的更高的溢价，地产股的业绩确定性优势获进一步凸显，上半年主流房企业绩大多高增，下半年按年初计划竣工结转，业绩依旧有较强确定性。总的来看，当下地产股是低配低估值，外加高业绩保障及高股息的优质板块，从安全边际角度，板块整体的低估值已经反映了基本面及政策面的底部，下行空间较小；再结合历次周期看，龙头反弹要快于板块，因此，建议持续关注基本面优良的高分红、高信用行业龙头：万科、保利、华夏幸福，及致力于降杠杆、提分红、优化内控、业绩进入释放期的成长一线：融创中国、旭辉控股集团。
　　风险提示：三四线销售下行压力继续加大；流动性持续收紧。