国信证券（香港）-房地产行业双周报：8月下旬商品房销售小幅回升，土地市场持续降温，关注物业管理子行业-190827

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　　行情回顾
　　央行调整房贷定价机制，预计下半年按揭额度边际收紧。商品房成交环比小幅回升，融资环境整体仍较严峻，土地成交量持续下降。本期(2019/08/12-2019/08/25）恒生地产分类指数上涨1.43%，物业管理行业指数本期上涨5.39%，同期恒生指数小幅上涨0.93%。恒生地产分类指数跑赢恒生指数0.5%，物业管理行业本期跑赢恒生指数4.46%。
　　目前房地产板块PE（TTM）为6.64X，板块估值已接近近年估值底部区域。物业管理行业在大部分公司公布中期业绩后PE(TTM)由上期27.9X回落至25.69X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居所有板块的第三位。
　　8月下旬商品房销售环比小幅回升
　　从月度数据来看，19年2月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负，7月同增比速为-1.34%，较6月小幅回升0.42个百分点，但仍处于负值区间运行，显示目前全国商品房销售仍处于调整阶段。7月百城住宅月平均价格为14948元/平方米，同比小幅上升3.83%，上涨幅度较上月继续回落0.07个百分点，商品房销售价格基本保持稳定。月度数据显示商品房销售市场量缩价稳。
　　从周数据来看，8月下旬30城市商品房成交面积环比增速小幅回升，同比增速仍呈现回落态势。本期30大中城市第一周商品房成交面积为274.34万平米，环比下滑15.57%，同比下滑23.46%；第二周商品房成交面积为304.38万平方米，环比上升10.95%，同比下滑7.54%。其中，一线城市环比增速分别为-4.19%、12.79%，二线城市环比增速分别为-17.51%、21.23%，三线城市环比增速为-18.61%、-6.29%。分层级看，一二线城市商品房成交面积小幅回升，三线城市仍处于下滑态势。
　　土地市场供应及成交持续下滑
　　8月下旬土地供应面积延续下滑态势，土地成交降温。本期百城土地供应规划建筑面积分别为1180.41万平方米、494.7万平方米，同比增速分别为-21.39%、-65.2%，延续下滑态势。其中，一线城市本期供应规划建筑面积41.58万平方米、54.71万平方米，同比增速分别为-27.62%、175.93%；二线城市本期供应规划建筑面积713.41万平方米、317.44万平方米，同比增速分别为6.42%、-52.59%；三线城市本期供应规划建筑面积为425.42万平方米、122.56万平方米，同比增速为-45.02%、-83.26%。一、二、三线城市土地供应面积同比均明显下滑，其中三线城市下滑尤其明显。
　　土地成交方面，本期百城土地成交面积为603.33万平方米，土地成交面积环比增速为20.02%，供销比为1.96，土地成交溢价率下降至4.51%，土地市场成交持续降温。
　　投资建议
　　央行调整房贷定价机制，预计下半年按揭额度边际收紧。本期商品房成交环比小幅回升，但融资环境整体仍较严峻，土地成交量持续下降。预计下半年商品房销售面积仍将呈现小幅下滑态势，而商品房价格增速维持小幅回落态势，维持房地产行业“中性”的投资评级。建议关注中报业绩增长确定、行业前景向好的绿城服务、碧桂园服务、永升生活服务等物业管理子行业个股。
　　风险提示
　　房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧。