华融证券-“大不良”系列研究之三：房地产不良项目处置方式探讨-190920

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　　地产下行周期房地产不良项目风险增大
　　房地产市场具有较为明显的周期性波动规律，在中央“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策定位下，房地产市场调控政策将保持延续性。
　　今年下半年以来，地产融资端政策收紧，投资增速开始下滑，房价同比涨幅高位回落，销售同比负增长，房地产市场步入下行周期。房地产对融资的依赖较大，融资收紧与销售下行，将增大房地产行业风险。
　　房地产类不良是不良资产的重要组成部分，规模巨大。未来随着房地产市场的下行，不良项目有望继续增多，地产不良项目处置有巨大的市场空间。
　　房地产不良项目的成因与主要类型
　　房地产不良项目形成主要有开发企业内部问题和外部环境变化两大因素。根据项目具体情况，可大致将房地产不良项目分为四大类。对于涉及地方政府及监管机构的，需要处置者充分调动政府资源，加强沟通和协调；对于因开发能力不足导致项目风险的，引入优质开发商进行操盘，往往可以使项目获得新生；复杂的债权债务关系处置，不良资产管理机构具有丰富的经验；而因为整体市场低迷导致的区域性风险，则需要市场环境改善，才能得到根本解决。
　　房地产不良项目处置方式
　　市场上的地产不良项目处置，主要有两类主导机构，一是拥有丰富开发运营经验的房地产开发商，二是不良资产处置专业经验丰富的资产管理公司。对于主要由于开发商实力较弱、开发能力欠缺导致的不良地产项目，由大开发商进行并购，重新进行开发进而盘活项目，是比较常见的处理方式。而对于债权债务复杂，甚至资不抵债的不良地产项目，则需要由AMC进行专业化处置，化解不良风险。
　　房企并购不良地产项目，一方面完成了地产不良资产的优良化，化解了风险，解决了地方政府面临的各种纠纷，另一方面也是地产公司做大做强的重要手段。
　　以四大AMC为代表的资产管理公司，在不良资产处置领域有丰富的经验，是进行复杂地产不良项目处置的主力军。AMC拥有不良资产获取与鉴别、不良资产运营、不良资产处置等专业优势，可以通过债务重组、资产整合、企业重组等方式，化解不良项目风险。
　　未来，AMC与地产开发企业在不良项目上进行合作，充分发挥各自优势，形成共赢局面，是一个重要的发展趋势。两者优势互补，房企的开发能力与AMC的资源整合能力结合，有利于实现不良项目的价值最大化，具有巨大的市场合作空间。