南华期货-宏观经济日报-191114

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　　房地产投资继续下行
　　2019年1―10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1―9月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资80666亿元，增长14.6%，增速回落0.3个百分点。
　　实际上从2017年起，房地产投资增速持续好于市场预期，但其对经济增长的影响反而逐渐下降，主要问题在于2017～2018年房地产投资增速超预期主要依赖高速增长的土地购置费部分，而土地购置费对经济增长和与房产相关商品的价格并无实质性影响，这造成了房地产投资增速一直在超出市场预期，但与经济增长下滑相背离的局面。而在上半年的房地产投资中，建安投资的快速增长又是影响相关资产的最大因素。在房地产开发投资中，建安投资占比约63%，土地购置费占比约30%，可见建安投资对地产投资的影响之大。影响建安投资的主要因素是新开工增速和施工进度。而施工进度受高周转结束后的竣工交付需求和融资环境改善的影响，将会加速。因此尽管新开工增速回落，但施工强度回升，保证建安投资增速将显著高于去年。此外，建安投资与商品的关系强烈。今年建安投资的快速增长对与之相关的商品需求拉动起到了不小的作用，预计下半年建安投资将会继续成为相关商品需求的拉动方。建安投资与商品的关系强烈。今年建安投资的快速增长对与之相关的商品需求拉动起到了不小的作用。我们预计下半年建安投资将会继续成为相关商品需求的拉动方。
　　施工已经接近尾声。施工与宏观调控政策的两个阶段。施工偏慢（可能伴随部分项目停工）对应着宏观政策的“金融去杠杆”阶段，施工加快（可能伴随部分项目复工）则对应政策的“稳杠杆”阶段。这一转变发生在2018年二季度。我们以水泥作为地产施工、（平板）玻璃作为地产竣工的观察指标，可以看到水泥价格增速回落、库存小幅累积，而玻璃量价表现逐步好转，那么这种微妙的分化更反映出施工端的景气度在边际走弱，而竣工端加速走强。
　　融资收紧。目前来看，一系列融资收紧政策还没有对房地产资金来源形成实质性影响。9月份经济数据显示，房地产投资到位资金增长仍然强劲，原因可能在于政策实施的滞后性，也可能在于在“因城施策”的政策基调之下，融资收紧的可能并不是全部城市。棚改政策以来，一二线城市在全国房地产市场中所占比重持续下降，以30大中城市为例，在整体房地产销售市场中所占比例（以面积衡量）由2015年的18%下降到2018年的10%。因此三四线楼市政策可能是决定未来房地产周期走向的核心因素，以目前政策态度来看，全国房地产融资一致出现收紧并不是大概率事件。
　　综上所述，房地产投资行业大势已去，未来随着融资的逐步收紧，料会继续下行。