兴业证券-房地产行业投资策略报告：一二线城市二手房新房11月房价租金报告-191201

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　　投资要点
　　一线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比+18%（前值+18%），11月同比+24%（前值+26%），环比11%（前值-12%）。典型二线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比+14%（前值+17%），11月同比-12%（前值+3%），环比+9%（前值-20%）。
　　一线城市：二手房成交上海持续回暖，深圳普通房标准放宽后市场大幅向好，北京相对较弱。二手房成交套数，今年以来累计同比+19%，11月同比+32%，环比11%。新房市场上海平稳，深圳较强，北京较弱，新房成交套数，今年以来累计同比+18%，11月同比+11%，环比+10%。
　　1）北京：二手房成交套数,年初至今累计同比-10%,当月同比0%,环比+34%。成交价格,年初至今-3%,环比+0%。价格调涨占比,本月为10%,较年初-8百分点。新增客源量,年初至今累计同比+5%,同比+30%,环比+4%。新房成交套数,年初至今累计同比+40%,同比-13%,环比-10%。
　　2）上海：二手房成交套数,年初至今累计同比+49%,当月同比+40%,环比+0%。成交价格,年初至今+9%,环比+1%。价格调涨占比,本月为18%,较年初+0百分点。新增客源量,年初至今累计同比+58%,同比+56%,环比-1%。新房成交套数,年初至今累计同比+8%,同比+12%,环比+13%。
　　3）深圳：二手房成交套数,年初至今累计同比+11%,同比+92%,环比+12%。成交价格,年初至今+7%,环比+6%。价格调涨占比,本月为58%,较年初+29百分点。新增客源量,年初至今累计同比+40%,同比+117%,环比+3%。新房成交套数,年初至今累计同比+26%,同比+61%,环比+3%。
　　二线城市：二手房成交厦门成都热度延续，南京无锡持续回暖，苏州佛山近期走弱，杭州青岛由弱转强。二手房成交套数，今年以来累计同比+20%，11月同比+7%，环比+11%。新房成交套数，今年以来累计同比+10%，11月同比-22%，环比+7%。
　　二手房成交套数11月当月同比，厦门+31%，成都+17%，南京+51%，无锡+38%，苏州-31%，佛山-54%，杭州+64%（年初至今-3%），青岛+72%（年初至今+2%）。新房成交套数11月当月同比，厦门+40%，成都-20%，南京-37%，无锡+0%，苏州+49%，佛山-67%，杭州+44%，青岛-24%。
　　各城市租金分化。从租金涨幅与7日内出租率来看，一线城市中上海较强(租金较年初增长6%，七日出租率提升5个百分点)、深圳北京较弱（七日出租率下降）。二线城市租金普遍下降5%左右，七日出租率小幅下滑。
　　投资建议：看好一二线城市和部分核心都市圈基本面。关注相关受益标的：保利地产、万科a、我爱我家、招商蛇口、国创高新，受益标的还有华夏幸福。
　　风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市调控超预期。