中银国际-房地产行业第4~5周周报（1月22日~2月4日）：春节期间新房销售弱于往年同期，百强房企1月销售降幅进一步扩大-220207

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　　核心观点
　　第4-5周新房、二手房成交量同比增长，但春节新房销售弱于往年同期。第4-5周33个城市新房成交套数为4.3万套，同比上升18.8%；12个大中城市新房成交套数为2.8万套，同比上升67.0%；一、二、三线城市新房成交套数同比分别变动+99.7%、+ 67.8%、+1.9%。14个城市二手房成交套数为1.2万套，同比上升3.9%；11大中城市二手房成交套数为1.1万套，同比上升4.7%；一、二、三线城市二手房成交套数同比增速分别为+8.8%、+5.7%、-30.1%。春节新房销售弱于往年同期，一线增长显著，三四线仍明显承压。全年销售需关注三四线的修复情况。我们跟踪的城市2022年春节较2021、2019年春节新房成交面积分别下降47.9%和7.9%，其中一线城市增长显著，较2021、2019年春节新房成交面积同比分别增长75.7%和262%，三线城市显著承压，较2021、2019年春节新房成交面积同比分别下降62.7%和85.6%。（注：2020年受疫情因素影响不在对比范畴）
　　新房库存量同比有所下滑，去化周期同比有所上升。15个城市新房库存套数为103.2万套，同比下降2.0%，去化周期为12.3个月，同比上升27.2%；8个大中城市新房库存套数为56.0万套，去化周期为8.5个月；一线城市新房库存量26.3万套，去化周期7.9个月，二线城市新房库存量20.6万套，去化周期为9.2个月。三线城市新房库存套数为9.0万套，去化周期9.1个月。
　　整体土地市场同比2021年同期量价齐跌，土地溢价率下降。百城成交全类型土地数量为246宗，同比下降62.7%；成交土地规划建筑面积为1681万平方米，同比下降66.0%；成交土地总价为184亿元，同比下降88.4%；成交土地楼面均价为1098元/平方米，同比下降73.4%；百城成交土地溢价率为0.43%，同比下降98.3%。
　　投资建议
　　1月百强房企权益口径销售金额同比下降42.3%，降幅较上月扩大了4.2个百分点；我们跟踪的城市2022年春节较2021年春节新房成交面积下降47.9%，较2019年春节新房成交面积下降7.9%，其中一线城市增长显著，三线城市显著承压。开年以来，销售持续探底，行业供需两端政策调整预期仍在加强。
　　从板块投资角度来看，我们坚持“一季度是较好的配置窗口期”的观点，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注三条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、融创中国、新城控股、金科股份。3）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。
　　风险提示
　　房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。