天风证券-万科A-000002-9月经营公告点评：单月销售均价提升，补货集中在二线城市-211011

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事件：公司发布2021年9月经营情况公告，9月单月实现销售面积228.2万平方米，合同销售金额361.1亿元；同比分别下降38.49%、33.79%，较上月分别提升9.63、3.15pct。

2021年1-9月累计实现合同销售面积2946.4万平方米，累计销售金额4791.3亿元；同比分别下降9.75%、2.8%，较上月分别下降3.68、3.9pct。

单月销售均价提升，累计销售面积略有下降公司2021年9月单月销售金额361.1亿元，同比去年同期下降33.79%；销售面积228.2万平方米，同比去年同期降低38.49%；销售均价为15824元/平方米，去年9月单月销售均价为14701元/平方米，同比增长7.64%，环比今年8月销售均价16878元/平方米略降低6.24%。

公司2021年1-9月累计销售金额4791.3亿元，同比去年1-9月降低2.8%；销售面积2946.4万平方米，同比去年同期下降9.75%；1-9月累计销售均价为16262元/平方米，较去年1-9月累计销售均价15093元/平方米同比增长7.74%，较1-8月销售均价16298元/平方米环比略有下降。

公司单月销售均价同比增长，1-9月累计销售面积略有下降。

考虑到未来政策有望边际放松，购房需求有望得到释放，公司销售业绩可期。

拿地以华中区域为主，补货集中在二线城市公司2021年9月新增10个地块，从区域分布看，华东：华中：华北：西南=2：3：2：2，补货在四个区域较为平均；从城市能级看，补货全部在二线城市，维持在高能级城市的补货力度；从权益比例看，100%权益：非100%权益拿地比例为5：5。

9月新增项目总占地面积为89.8万平方米，新增计容建面189.8万平方米，其中华东、华中、华北、西南等区域的新增建面占比分别为9.38%、43.41%、12.64%、23.5%，华中区域占比较高；新增计容建面全部在二线城市，该比例与上月二线城市：三线及以下城市=83.65%：16.35%相比高能级城市拿地占比提升；9月权益地价为104.84亿元，总地价为126.73亿元，相应的权益比例为82.73%；9月权益规划建面143.9万平方米，相应的权益比例为75.82%，较上月的68.17%的权益比例有所降低，主要与合作拿地比例降低有关。

拿地力度有所下降，地售比维持稳定2021年9月公司拿地力度为35.1%，与上月52.0%相比下降明显，去年9月拿地力度为32.2%，今年较去年同期拿地力度提升2.9pct，拿地力度有所提升。

从楼面价看，2021年9月新增项目楼面价为6677元/平方米，较上月5517元/平方米提升21%，较去年同期6042元/平方米提升，主要与9月当月拿地全部为高能级城市价格较有关。

9月的地售比为42.20%，1-9月地售比为42.76%，与去年前9月的42.43%和今年前8月的42.81%相比，基本维持稳定。

今年2月以来累计地售比保持在40%以上，表明公司补货区域和销售区域基本保持一致。

投资建议：由于去年基数较高，以及近期行业风险事件频出，公司单月销售略受波及，考虑到公司龙头地位、稳健经营的战略以及地产政策有望边际放松，公司全年销售业绩可期。

我们预计公司21-23年归母净利润分别为440.90、472.08、516.29亿元，对应EPS为3.79、4.06、4.44元，对应PE为5.83X、5.44X、4.98X，维持“买入”评级。

风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。