中银国际-房地产行业第3周周报：新房二手房同环比均下降；部分地区预售资金监管有所调整-220124

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核心观点本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所下降。

本周47个城市新房成交套数为3.9万套，环比下降5.8%，同比下降22.9%；18个大中城市新房成交套数为2.6万套，环比下降10.8%，同比下降17.0%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-15.3%、-13.5%、+30.6%，同比分别变动-32.1%、+10.2%、-58.6%。

16个城市二手房成交套数为1.4万套，环比下降12.4%，同比下降31.1%；12大中城市二手房成交套数为1.3万套，环比下降13.4%，同比下降29.2%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-4.5%、-20.1%、+6.1%，同比增速分别为-43.4%、-18.6%、-31.5%。

新房库存量相比于上周有所下降，去化周期较上周有所上升。

15个城市新房库存套数为103.3万套，环比下降0.1万套，去化周期为11.3个月，环比上升0.2个月；8个大中城市新房库存套数为56.3万套，环比下降0.2万套，去化周期为7.9个月，环比上升0.1个月；一线城市新房库存量26.6万套，环比下降0.2万套，去化周期7.5个月，环比上升0.1个月，二线城市新房库存量20.6万套，环比无明显变化，去化周期为8.6个月，环比下降0.1个月。

三线城市新房库存套数为9.1万套，环比无明显变化，去化周期7.5个月，环比上升0.2个月。

整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率下降。

百城成交全类型土地数量为95宗，环比上升18.8%，同比下降82.6%；成交土地规划建筑面积为478万平方米，环比下降11.0%，同比下降83.9%；成交土地总价为41亿元，环比下降41.8%，同比下降91.7%；成交土地楼面均价为854元/平方米，环比下降34.6%，同比下降48.4%；百城成交土地溢价率为0.97%，环比下降3.0%，同比下降93.2%。

投资建议本周5年期以上LPR如期下调5BP，这是时隔21个月5年期LPR首次下调，与1年期LPR下调具有不对称性，一定程度上体现了“房住不炒”的政策定力以及观望销售数据变化的谨慎态度。

本次5年期以上LPR的下调对于房地产市场的信心提振仍有一定利好，但对需求总量的提振作用有限，受限的购房资格和观望的情绪尚在。

我们认为信贷环境需继续宽松，支持合理住房消费需求的释放，同时需观察基本面是否回暖，若无，则需叠加行业行政政策宽松才能带动房地产市场量价企稳。

房地产行业供需端政策仍将进一步适度调整以推动行业良性循环。

上周部分城市（例如北海、自贡）公积金贷款首付比例下调已开始，我们认为后续更多压力城市的首付比例和“认房认贷”问题可能会调整；同时，本周我们也看到了山东烟台出台预售资金监管放松的政策，我们认为在短期销售量承压的情况下，提升房企销售回款的措施主要集中在回款率的提升上，具体可以通过银行按揭放款速度加快、预售资金监管条件适度放松实现。

从板块投资角度来看，我们坚持“一季度是较好的配置窗口期”的观点，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。

我们建议关注三条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。

2）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、融创中国、新城控股、金科股份。

3）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务、金科服务、华润万象生活、宝龙商业。

风险提示房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。