东吴证券-华夏幸福-600340-紧抓回款，投资回暖，产业及商业双轮驱动-200121

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　　事件：
　　华夏幸福发布2019年1-12月经营情况，2019年全年实现销售金额1452亿元，同比减少11%，其中房地产开发签约金额1028亿元，同比减少20%；签约面积1183万平米，同比减少21%。2019年公司取地金额共计311亿元，面积共计421万平方米，分别较2018年增长204%和63%。
　　点评
　　全年销售规模有所下滑。2019年全年实现销售金额1452亿元，同比减少11%，其中房地产开发签约金额1028亿元，同比减少20%；签约面积1183万平米，同比减少21%。房地产开发签约销售额下降主要因环京市场去化情况一般，同时2018年公司投资力度下降导致阶段性货值不足，2019年房地产销售规模因此受到一定影响；但2019年内持续修复，降幅持续收窄；房地产非环京销售贡献占比进一步提高。
　　投资有所回暖，租金增长靓眼。2019年公司取地金额共计311亿元，面积共计421万平方米，分别较2018年增长204%和63%，为未来销售和业绩增长打下坚实基础，此外，公司重新梳理投资管理和取地标准，明确房地产开发的利润导向，取地利润率有较大幅度提升。2019年全年公司可供出租面积111万平米，其中已出租面积91万平米，同比增长91%；实现房租2.55亿元，同比增长75%。
　　紧抓回款，产业新城和商业办公板块双轮驱动。华夏幸福强调回归经营逻辑，更加重视经营质量提升，更加重视回款率提升及精准投资等质量性指标。2019年前三季度，公司销售商品及提供劳务产生的现金流达645.69亿元，占同期销售金额的62.7%，较18年末提升13.5个百分点，销售回款率的大幅增长有效改善公司现金流状况；筹资活动现金流入达938.96亿，同比增长65.6%。除去产业新城外，公司在继续做强公司原有主业的基础上，积极探索商业办公、长租公寓、城市更新以及康养等相关业务领域，在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举。
　　投资建议：华夏幸福逐渐由“以房养园”进入“以园促房”阶段，走向全国化布局，未来产业发展服务收入增速可观。平安战略入股有效增强公司资金实力，潜在业务深度合作值得期待。我们预计2019-2021年公司EPS分别为4.82、5.98、7.17元人民币，对应PE分别为5.66、4.56、3.80倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险；棚改货币化不达预期。