华创证券-房地产行业政策点评：稳经经济组合拳密集接力，三大政策信号力度加强-200223

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　　事件：
　　1）2月21日，中央政治局会议强调：目前疫情蔓延势头得到初步遏制，防控工作取得阶段性成效，但全国疫情发展拐点尚未到来；全面做好“六稳”工作，努力实现全年经济社会发展目标任务，实现决胜全面建成小康社会、决战脱贫攻坚目标任务，完成“十三五”规划；积极的财政政策要更加积极有为，发挥好政策性金融作用。稳健的货币政策要更加灵活适度。
　　2）2月21日，央行召开2020年金融市场工作电视电话会议，提出了2020年金融市场业务条线的6个重点工作，其中第二点提出：保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。
　　3）2月22日，央行刘国强副行长表示：未来人民银行将按照国务院部署，综合考虑经济增长、物价水平等基本面情况，适时适度进行调整存款基准利率。在改革完善LPR形成机制过程中，要坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。
　　4）2月21日，河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，提到：加大房地产业金融支持力度；调整住房公积金贷款首付比例；实行购房补助政策；推动金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率等等17条政策。
　　点评：
　　1、政府稳经济诉求加强，财政与货币更趋积极，房地产经济压舱石的作用进一步提升
　　从1月25日，到2月3日，到2月12日，再到2月21日，在这不到1个月内，中央政治局连续四次召开会议，这样的密度和力度体现了政府对于本次疫情防控的重视程度，并且在此过程中，随着疫情蔓延势头得到初步遏制，政治局会议的重心也随之从“疫情防控”逐步向“经济稳定”过渡。2月21日，政治局会议再次强调稳经济，提出了财政政策要更加积极有为、货币政策要更加灵活适度。同日，央行金融市场工作会议中，强调了“保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续‘因城施策’落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行”，对房地产的提法较前日货币政策执行报告更为缓和，并且更加强调房地产市场平稳运行。次日，央行刘国强提到未来将适时适度对存款基准利率进行调整，但同时也强调房住不炒仍是当前房地产调控政策主导方向。我们认为，政府稳经济诉求进一步加强，财政政策与货币政策也趋于更加积极，逆周期调控政策力度将进一步加大，而房地产作为经济压舱石的作用进一步提升，预计在房住不炒的大原则下房地产政策也将进一步边际改善。
　　2、多地“一城一策”密集接力，供给端为主、需求端探索，预计后续力度将进一步加大
　　2月12日，西安、无锡、上海、南昌、浙江等多个省市密集推出了房地产供给端支持政策，主要政策措施包括：缓缴土地出让金、降土地保证金比例、引导信贷合理适度增长、预售资金监管放松、商品房预售条件放宽等。自2月13日开始，如合肥、福州、沈阳、苏州、衡阳、驻马店等多个城市接力推出了房地产支持政策，其中，合肥、福州、沈阳、苏州等城市依然延续了此前供给端支持政策的路径，而衡阳、驻马店等城市则在供给端政策之外开始探索需求端政策支持的措施，衡阳主要以税费补贴为主，而驻马店的需求端政策则包括：上调公积金贷款额度由45万元至50万元、降低首套公积金贷款首付比例由30%至20%、实行购房补贴政策等。我们认为，近期地方政府密集出台房地产支持政策，一方面是希望稳房地产以此稳开工、从而稳经济，另一方面则希望稳房地产以此稳土地市场、从而稳财政，在这双重诉求下，预计在房住不炒的大原则下，后续地方政府的一城一策力度或将进一步加大，并且供给端的政策较需求端政策会更大力度、更早时间地获得推进
　　3、经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强，逆周期调控政策弹性或进一步加大
　　目前三大政策放松信号力度加强（参见图表3、4、5）。1）经济：预计2020Q1单季度GDP大幅放缓，将导致“GDP和GDP 24M-MA增速差”进一步负向走阔，并且经济下行斜率加速，该指标将临近或超越前三轮风险位置（2008-09/2011-12/2014-15），目前政策放松信号出现。2）财政：2020Q1经济走弱将导致税收下降、近期各项财政补助和税收减免政策，将造成财政减收不减支、甚至减收增支，导致“全国财政支出和财政收入增速差”或将大幅走阔，并且财政恶化加速，该指标临近或超越前三轮风险位置（2008-09/2011-12/2014-15），目前政策放松信号出现。3）地产：本次肺炎疫情导致2020Q开工同比和销售同比将出现大幅下降，该指标临近或超越前三轮风险位置（2008-09/2011-12/2014-15），目前政策放松信号出现。我们认为，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强，并且将临近或超越前三轮风险位置，预计逆周期调控政策弹性或进一步加大，并预计房住不炒的大原则下，供给端的政策较需求端政策会更大力度、更早时间地获得推进。
　　4、投资建议：稳经济组合拳密集接力，三大政策信号力度加强，重申行业“推荐”评级
　　房地产开发方面，肺炎疫情对全年销售形成一定负面影响，但近期政府稳经济诉求进一步加强，财政与货币也更趋积极，地方“一城一策”密集接力，经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强，预计逆周期调控力度将进一步加大，在板块低估值下将进一步增强估值向上弹性；物业管理方面，肺炎疫情短期对于基本面形成略微负面影响，但中长期行业价值逐步获得社会认可，业主体验感增强有利收缴率、物业费提升，快速建立优质品牌利于集中度提升，并且深圳、杭州等多地密集推出补助政策，望有效对冲短期负面影响，并预计后续将有更多城市跟进。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、旭辉控股、阳光城、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，建议关注：世茂房地产等；2）物业管理：招商积余、绿城服务、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、雅生活服务等；3）商业地产：大悦城、新城控股，建议关注：龙湖集团、华润置地等。
　　5、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。