国信证券-华润置地-1109.HK-土储优化，财务稳健-200327

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　　若无特殊说明，本文涉及金额均以人民币计价――
　　2019年归母核心净利增长12%，略低于市场预期
　　2019年公司实现营业收入1477.4亿元，同比增长21.9%；实现归母核心净利216.5亿元，同比增长12.2%，略低于市场预期，对应最新股本的核心EPS为3.04元/股；计入投资物业评估增值后的归母净利润286.7亿元，同比增长18.3%。董事会建议宣派末期股息每股人民币0.937元，计入中期股息每股人民币0.129元，全年股息按年增长0.7%至每股人民币1.066元。
　　拿地积极，土储结构持续优化
　　2019年，公司实现销售面积1324.8万平方米，同比增长10.5%；实现销售额2425亿元，同比增长15.1%。公司强化精准投资，坚持“调结构、调节奏、调布局”，积极拓宽多元化的资源获取渠道，2019年新进入国内9个城市，获取82个项目，计容建筑面积合计2020万平方米，其中开发物业1784万平方米，拿地销售比为1.3，拿地积极。截至2019年末，公司已进入全球80个城市，总土地储备面积达6868万平方米，可满足公司未来三年的发展需求，其中开发物业土地储备面积5852万平方米，投资物业土地储备面积1016万平方米，一、二线及具有产业支撑的三线城市土地储备占比83.8%，土地储备结构持续优化。
　　财务稳健，业绩锁定性佳
　　公司坚持稳健的财务政策，截至2019年末，公司净负债率为36.6%，较2018年末下降5.7个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为39.6%，较2018年末下降3.5个百分点；短期偿债能力保障倍数――货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为3.0，短期偿债能力优。公司2019年末预收款为2267亿元，对2020年wind一致预期营收锁定性为121%，业绩锁定性佳。报告期内，标普、穆迪及惠誉分别维持公司BBB+、Baa1及BBB+的信用评级。
　　商业运营保持行业前列
　　2019年，公司投资物业实现营业收入120.3亿元，同比增长26.3%。截至2019年末，公司在营投资物业规模维持行业前列，总建筑面积超过1000万平方米。购物中心方面，已开万象城/万象天地25个，万象汇17个，储备项目46个。另有管理输出购物中心项目28个，其中在营项目19个，储备项目9个。
　　土储优化，财务稳健，维持“买入”评级
　　公司拿地积极，土储优化，财务稳健，业绩锁定性佳，商业运营保持行业前列，我们看好公司长期发展。预计公司2020、2021年核心归母净利分别为238.2亿、266.7亿元，对应最新股本的核心EPS分别为3.34、3.74元，对应最新股价的PE分别为8.3、7.4X，维持“买入”评级。
　　风险
　　若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。