华创证券-房地产行业周报：确保小康、未提地产，推盘和销售继续恢复-200329

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　　投资要点：
　　房地产行业数据：上周（20/3/21-20/3/27）主流45城一手房成交474万平米，环比+17%；其中，一二线环比+18%、三四线环比+14%；3月截至上周一手房月成交同比-34%，较2月提升35pct，其中一二线同比-36%、三四线同比-28%，分别较2月+28pct和+52pct。上周14个重点城市二手房成交129万平米，环比+8%；3月截至上周累计成交同比-21%，较2月上升44pct。库存方面，受疫情持续影响，上周15城推盘186万方，环比+90%，对应周成交/推盘比0.81倍，低于1月的1.05倍、低于2月的2.12倍。截至上周末，15城可售面积8,427万平米，环比+0.4%；3个月移动平均去化月数为16.9个月，环比上升1.3个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。目前疫情下推盘和销售继续恢复中。
　　主要政策新闻：中共中央政治局会议指出，努力完成全年经济社会发展目标任务，确保实现决胜全面建成小康社会、决战脱贫攻坚目标任务；适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。一城一策方面，长春、武汉相继颁布支持房企共克时艰措施，包括降低预售证门槛等；益阳发布房地产扶持政策，购144平方米以下新建商品房可获50%契税补贴；江门市优化购房资格政策，大专以上学历免社保可购一套；海宁市撤回非户籍人口可限期购买多套房政策。信贷方面，柳州首付比例下调，首套20%、二套30%，三套或可贷款；成渝公积金互认互贷，跨区域买房“一地办”仅需2-3工作日；融360研究院指出，3月上海的部分银行将首套房首付比例首次调至3成。
　　公司动态跟踪：2019年业绩：新城控股归母净利润127亿元（+21%）；旭辉控股集团归母净利润64亿元（+19%），核心净利润69亿元（+25%）；保利物业归母净利润5亿元（+49%）；融创中国归母净利润为260亿元（+57%）；龙湖集团归母净利润183亿元（+13%），核心净利润156亿元（+21%）；金科股份归母净利润57亿元（+46%）；龙光地产归母净利润113亿元（+36%），核心净利润100亿元（+43%）。发债：华夏幸福拟发行不超过30亿元定向债务融资工具，完成发行10亿/5.50%/5年中票，华夏控股发行24亿/7.7%/3年可交债；美的置业发行10亿/4.20%/5年公司债；大悦城发行9亿/3.14%/3年和6亿/3.60%/5年公司债；碧桂园拟发行34亿//5年公司债。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨2.2%，沪深300指数上涨1.56%，相对收益为0.65%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第4位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：万通地产、顺发恒业、金科股份、珠江控股、匹凸匹，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中房股份、万业企业、绿景控股、银润投资、东方银星。
　　投资建议：本次肺炎疫情对房地产形成负面影响，而稳经济需要稳房地产，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强，预计政府逆周期调控力度将进一步加大，政策或将遵循“先供给后需求”的支持路径，同时全球降息潮再起、并力度加强，预计板块低估值将得到修复。此外，我们认为本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、金地集团、金科股份、万科A、保利地产、旭辉控股、世茂房地产、美的置业、龙光地产、中南建设、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、绿城服务、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务等；3）商业地产：龙湖集团、大悦城、新城控股，建议关注：华润置地、宝龙地产等。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧