民生证券-房地产行业专题报告：近期土地溢价率提升，政策改善将受限？-200407

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　　近期，在国内疫情逐步趋于稳定时，土地市场溢价率出现显著上升；而去年一季度，土地溢价率同样显著上升，并且在此后的4~5月份，房企融资等地产政策显著收紧。因此，不少投资者担心，去年政策收紧的情形会否重现？我们发现，今年溢价率上行有其特殊性，不会显著限制政策改善。
　　土地溢价率，地产预判的重要参考
　　（1）土地市场变化，往往领先于销售市场。并且，近年来该规律越发显著；（2）土地市场过热，会引发政策收紧。并且，若溢价率持续的快速上升，会压制地产股估值水平。
　　近期溢价率上升较为特殊，不等于土地市场较热
　　近期土地溢价率快速上升，较以往具有特殊性，并不等于土地已较热。
　　（1）当前溢价率上升，仅发生在局部区域
　　从2020年2~3月成交土地的整体结构看，溢价率上涨仅集中于局部区域，一半以上城市的溢价率相较前期并无显著变化；在成交量方面，2020Q1无论环比还是同比皆有下降，并非2019年初“量价齐升”的状态。
　　（2）当前溢价率提升，更多源于出让土地质量高
　　为了激活土地市场需求，对冲疫情影响，疫情后出让土地的质量显著较高；溢价率上涨较多的区域，其出让土地的区位稀缺性、限价要求，都较疫情前有较大提升。
　　（3）展望未来看，溢价率提升没有持续性
　　从地产需求预判角度看，居民短期偿债能力变化是最重要的先行指标，根据最新更新的居民增量储蓄利息保障倍速，2020年二季度，全国整体地产需求依然存在下行压力。因此，土地溢价率提升没有持续性，政策改善将持续。
　　投资建议：估值已隐含过度悲观，政策改善仍将持续
　　政策改善将持续，近期看，房企境内发债成本进一步下行。此外，当前优质地产股估值水平仅次于2013年Q4，已隐含过度悲观。当前时点，我们建议积极布局优质地产股，建议关注：阳光城、金地集团、保利地产、中南建设、荣盛发展。
　　风险提示
　　1、全球疫情变化及外围风险具有不确定性；2、政策改善不及预期。