财信证券-招商蛇口-001979-增资南油巩固资源型定位，引入平安实现共赢-200602

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投资要点：公司公告筹划发行股份、可转换公司债及支付现金购买南油财信证券集团资产。

此前，公司通过深招商蛇口圳南油控股有限公司持有南油集团76%股权，共持有前海自贸36.17%的股权，交易后南油集团将成为公司全资子公司，公司共计持有前海自贸41.56%的股权。

001979前海自贸原本由招商蛇口并表，本次交易增持前海自贸5.39%的股权将使得少数股东权益占比下降，但对公司资产负债表影响有限。

增资南油巩固公司资源增资南油巩固资源型定位型定位。

此次购买资产的重点是南油集团间接持有的深圳市前海自贸投资发展有限公司所拥引入平安实现共赢有的前海自贸区内的优质土地资源。

前海自贸拥有前海妈财信证券湾2.9平方公里的土地资源，负责其开发、建设和运营。

2017年在粤港澳大湾区发展论坛暨一带一路国际经贸合作先导区研招商蛇口讨会上，前海妈湾片区规划首次公开。

001979根据前海妈湾片区规划方案，总建筑面积约508万方，计划开发周期8-10年。

保守预计片区价值约3886亿元（可售比0.85，均价9万元/平）增资南油巩固资源型定位，增加的5.39%持股比例对应价值约209亿元。

片区开发进度相对较慢，对公司短期利引入平安实现共赢润贡献有限，但能够巩固公司资源型房企定位。

此次交易财信证券预计引入平安人寿，实现双方共赢。

平安资管受平安人寿委托，以平安人寿的保险资金全额认购本次募招商蛇口集配套资金非公开发行的股份，发行完成后平安人寿将成为公司股东。

平安此前已入股碧桂园、旭辉、华夏幸福、中国金茂等房企，险资与房企的合作局面打开，能为房企引入低成本的长期资金，险资也能拥有房企高分红的投资渠道001979，实现双方共赢。

盈利预测与投资评增资南油巩固资源型定位级：若购买资产顺利完成，公司优质土地资源进一步充实。

预计公司2020、2021年分别实现净利润182.08、208.09亿元，对应EPS分别为2.30、2.引入平安实现共赢63元。

考虑到公司分红稳定，综合行业发展及估值水平，给予公司2020年底7-8倍PE，股价对应6-1财信证券2个月合理区间为16.1-18.4元，维持“谨慎推荐”评级。

风险提示：疫情防控周期过长，销售不及预期；随着未来持有型资招商蛇口产比重上升，持有性资产未来不确定性大，影响公司运营周转能力；资产存在减值压力。