富途证券-海外大地产板块周报：监管层继续释放利好信号，但开发行业基本面仍持续下行-211213

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行业近况监管层继续释放开发行业利好信号。

12月8日至10日，中央经济工作会议在北京举行。

会议关于房地产行业的原文表述为：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

房地产开发行业基本面持续下行。

国家统计局数据显示，全国商品房销售面积及销售金额持续边际下降。

1-10月全国商品房销售面积14.3亿平方米，累计增速连续8个月下降，其中，9月和10月分别同比下降13%和22%。

1-10月全国商品房销售金额14.7万亿元，累计增速亦连续8个月下降，其中，9月和10月分别同比降低16%和23%。

另外，根据克尔瑞的数据，全国百强房企的销售规模自7月份起，连续5个月下降。

其中，2021年11月，百强房企实现销售操盘金额7507.8亿元，单月业绩规模较10月环比降低3.4%。

受下半年市场持续降温的影响，11月单月业绩同比也延续了自7月以来的下跌趋势，且降幅进一步扩大至37.6%。

本周观点对于房地产开发行业，我们认为政策底已经先至，但是行业基本面持续下行的问题受需求不振困扰，导致短期内仍然难以解决。

此外，房地产开发行业已经进入存量时代，并不看好纯开发型房企的后续股价表现，即使极少数信用状况良好且具备强大融资实力的国企或央企背景的房企有望受益于行业出清这一逻辑，但是这一过程需要耗费多少时间，无法提前判断，且更重要的是，投资者对于房地产开发行业的预期已经永久性地改变，即认为开发型房企虽然以市盈率倍数衡量看似便宜，属于深度价值机会，但考虑到暴雷的房企层出不穷且行业销售预期持续下降之际，叠加在中央“房住不炒”的政策定调下，房地产开发行业难有反转性质的投资机会。

我们维持此前一贯的判断，即长期并不看好纯开发型房企，但是对于物业管理行业的中长期发展保持乐观。

无论是在未来业绩承诺，还是潜在的资金挪用风险等方面，物业管理公司都深受关联方——开发房企的影响，因此仅结构性看好少数关联方财务状况稳健、具备品牌与口碑优势的优质物管公司，而非全部的上市物管公司，核心逻辑在于部分物管公司，如恒大物业、彩生活等，其成长逻辑和业绩确定性很大程度上已经被证伪。

综上，属于房地产开发行业的黄金时代已经彻底逝去，且对于绝大多数开发型房企而言，当务之急，很大程度不是如何活得更好，而是如何存活下去，因此即使政策底已现，我们也并不认为属于开发板块的反转时机快到，更大概率，仅是反弹。

投资建议维持此前的投资建议：推荐投资者重点关注优质的物管龙头公司。

风险提示房地产融资政策推进不及预期。