中泰国际-新股报告：金融街物业股份有限公司（1502.HK）-200619

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公司简介金融街中泰国际物业是一家拥有25年以上经验的中国国有综合物业管理公司。

根据中指院资料新股报告，公司在2020年中国物业服务百强企业中排名第16位。

截至2019年底，公司为全国144个物业项目提供物业管理及相关金融街物业股份有限公司（1502.HK）服务，涉及在管建筑面积合共约1,990万平方米，其中40.8%位于北京地区，商务物业在管建筑面积约为800万平方米，在2020年京津冀物业服务百强企业中排名第4位。

中泰观点物管行业集中度不断中泰国际提升：根据中指院的资料，物业服务百强企业在管建筑面积占中国物业管理行业总建筑面积由2014年的19.5%增加至2019年的43.6%，预计2023年物业服务百强企业的市场集中度估计将会达到45.4%。

此外预计中国物业管理行业在管物业的总建筑面积将于2新股报告021年增加至266亿平方米，而京津冀区域的复合年增长率约为3.2%。

经营业绩方面：2017至2019财年，公司营业收入分别为人民币7.6亿元、8.8亿元、10亿元，其中来自商务物业的收入分别为71.5%、68.7%及66.1%，而在管建筑面积中分别有72.5%、69.1%及66.4%来自金融街联属集团所开发的物业；毛利率分别为19.2%、18金融街物业股份有限公司（1502.HK）.5%、19.2%，其中来自一线城市的物业毛利率高于整体水平分别为25.3%、23.6%及22.7%，而其处于下降趋势主因毛利率较低的一线城市住宅物业在管建筑面积所占比例上升所致；员工福利开支分别占销售及服务成本的36.9%、37.3%和36.8%；分包成本分别占销售及服务成本的40.8%、42.5%和45.7%；净利率分别为10.9%、10.5%、11.4%。

估值方面：按全球公开发售后中泰国际的3.6亿股本计算，公司市值为25.8-27.2亿港元，低于港股同业平均水平。

19年公司市盈新股报告率约为20.4-21.5倍，市净率约为2.51-2.56倍，低于行业平均水平。

公司收入增速、毛利率略低于同业水平，但根据彭博市场预期对比宝龙商业（金融街物业股份有限公司（1502.HK）9909HK）20年PE为33.5倍、21年23倍；时代邻里（9928HK）20年PE为37.7倍、21年22倍，我们认为公司估值处于合理范围。

此外我们统计近一年约12只物管类新股上市中泰国际，仅有一只估值过高的时代邻里首日破发。

基石方面引UBS、J-Stone等新股报告4家投资者，合计认购2,100万美元。

此次稳价人为国泰君安国际，近一年共计10个项目，首日表现金融街物业股份有限公司（1502.HK）4涨3跌3平，综上所述我们给予其62分，评级为“申购”。

中泰国际风险提示：：（1）市场竞争风险、（2）行业政策影响、（3）业务主要依赖母公司集团关系。