兴业证券-房地产行业新房二手房周报：基本面持续复苏，持续坚定看好物业板块，看好三四线布局房企-200621

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　　本周成交量环比提升，基本面延续较强复苏态势。新房方面：本周43城整体新房成交面积相较去年同期变化-1%，环比+8%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-6%/+13%/-12%，环比+9%/+12%/+4%。
　　二手房方面：本周的二手房市场中统计的10个城市二手成交量同比+3%，环比+7%。六月以来累计同比变化+3%，年初以来累计同比变化-15%。新增客源量(电话咨询量非带看量)方面，本周同比+134%，环比-21%，相对去年第四季度周均+81%。
　　1、新房成交情况：
　　周度数据：本周43城整体新房成交面积相较去年同期变化-1%，环比+8%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-6%/+13%/-12%，环比+9%/+12%/+4%。
　　6月以来（6月1日至6月18日）：43城市新房成交面积同比+9%，其中，一/二/三线新房成交面积累计同比+9%/+17%/+3%。
　　年初以来累计同比：全国43城新房成交套数累计同比下降18%。其中一/二/三线城市成交套数累计同比变化-23%/-10%/-20%。
　　相较2019年周均：全国43城新房成交面积相较2019年周均上升18%。其中一/二/三线城市成交面积相较2019年周均+16%/+27%/+9%。
　　库存方面，本周统计的15个城市库存去化周期为13.2个月，较上周+0.1个月。其中一/二/三线库存分别变化+0.1/+0.4/-0.6个月。
　　具体城市来看：
　　一线城市，北京新房销售面积单周同比+14%，环比+13%，6月以来同比-22%，年初以来同比-29%。上海新房销售面积单周同比-1%，环比+1%，6月以来同比+25%，年初以来同比-26%。深圳单周同比-4%，环比-12%，6月以来同比+3%，年初以来同比0%。广州单周同比-20%，环比+27%，6月以来同比+28%，年初以来同比-24%。
　　二线城市，南京新房销售面积单周同比+51%，环比+46%；杭州同比+20%，环比-28%；宁波同比-29%，环比-28%；成都同比+7%，环比-3%；苏州同比+74%，环比+73%；武汉同比+7%，环比-3%；青岛同比+34%，环比+32%；济南同比+21%，环比+5%；福州同比-56%，环比-61%。
　　2、二手房成交情况：
　　本周的二手房市场中统计的10个城市二手成交量同比+3%，环比+7%。六月以来累计同比变化+3%，年初以来累计同比变化-15%。新增客源量(电话咨询量非带看量)方面，本周同比+134%，环比-21%，相对去年第四季度周均+81%。
　　一线城市：本周一线城市（北京、深圳）二手房成交套数同比+47%，环比6%六月以来累计同比+52%，年初以来累计同比+9%。成交价格方面，本周一线城市(北京、上海、深圳)环比+0.1%，相对年初+7.9%。挂牌价格调涨占比方面，本周为32%，相比上周+0百分点，相对年初-1百分点。新增客源量(电话咨询量非带看量)方面，本周同比+144%，环比-25%，六月以来+185%，年初以来+66%。
　　二线城市（杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、佛山）：二手房成交套数本周同比-11%，环比+7%，六月以来累计同比-13%，年初以来累计同比-24%。二手房成交价格方面，本周环比-1.8%，相对年初+3.0%。挂牌价格调涨占比方面，本周为20%，相比上周+0百分点，相对年初-4百分点。新增客源量(电话咨询量非带看量)方面，本周同比+117%，环比-9%，六月以来+171%，年初以来+73%。
　　具体城市来看：（1）北京
　　二手房成交套数：北京二手房成交量本周同比+38%，环比+8%，六月以来累计同比+47%，年初至今累计同比-6%，相对于2019年4季度周均+65%。
　　成交价格变动：本周环比+2.1%，相对年初+8%。
　　二手房价格调涨占比；本周13%，相比上周-3百分点，相对年初-1百分点。
　　新增客源量(电话咨询量非带看量)：本周同比+150%，环比-33%，相对去年第四季度周均+117%，六月以来累计同比+208%。
　　（2）深圳
　　二手房成交套数：深圳二手房成交量本周同比+63%，环比+3%，六月以来累计同比+61%，年初至今累计同比+42%，相对于2019年4季度周均+39%。
　　成交价格变动方面：本周环比+0%，相对年初+8%。
　　二手房价格调涨占比；本周54%，相比上周+2百分点，相对年初-7百分点。
　　新增客源量(电话咨询量非带看量)：同比+112%，环比-20%，相对去年第四季度周均+82%，六月以来累计同比+175%。
　　（3）上海
　　二手房成交套数：上海1-5月二手房成交套数累计同比-10%。
　　成交价格变动方面：本周环比-2.4%，相对年初+7%。
　　二手房价格调涨占比；本周28%，相比上周+0百分点，相对年初+5百分点。
　　新增客源量(电话咨询量非带看量)：同比+157%，环比-18%，相对去年第四季度周均+124%，六月以来累计同比+166%。
　　坚定看好物业板块，持续强烈推荐机构物管龙头招商积余、深耕浙江多业态综合稳健的南都物业、细分领域具特色的新大正等。
　　看好布局三四线房企。五月份数据验证了我们三四线韧性的观点。我们认为未来三四线韧性仍然较强，有预期差。核心是杠杆，是杠杆在三四线结构性的施加。银行在三四线放杠杆，三四线居民加杠杆！详细请看《三四线的韧性系列一》。五月份数据验证了我们三四线韧性的观点。5月单月东部销售面积同比14%（4月-2%），销售金额同比19%（4月-6%）；西部销售面积同比13%（4月-1%），销售金额同比14%（4月-2%）；中部销售面积同比5%（4月-2%），销售金额同比8%（4月-4%）。
　　3、本周市场重要信息：
　　行业信息：
　　1)6月15日，郑州市发布相关文件，针对房地产市场方面提出鼓励存量物业升级、化解问题楼盘、推动住房多元化发展等措施
　　2) 6月15日，统计局发布了1至5月份全国房地产开发投资和销售情况。1至5月份，商品房销售面积48703万平方米，同比下降12.3%；全国房地产开发投资45920亿元，同比下降0.3%
　　3) 6月16日，国家发展改革委在新闻发布会上表示：将推动各类城市放开、放宽落户限制。此外，将以老旧小区改造为抓手，加快推进城市更新。
　　4) 6月19日，湖北省政府发布《大力盘活存量建设用地服务高质量发展若干措施》。其中提到，2020年，全省提供批而未供和闲置土地分别不少于23.05万亩和4.24万亩，更大力度支持项目落地。
　　公司信息：
　　【万科A】发行2020年第三期公司债，发行额20亿，最高票面利率3.9%
　　【华夏幸福】拟进行30亿元永续债融资，利率8.5%/年；同时拟回购注销44.694万股限制性股票，回购价格为9.29元/股。
　　子公司拟在中国境外发行不超过15亿美元境外债券，并由公司提供担保，票面利率为6.92%，期限为2年。
　　【金科股份】二期员工持股计划累计买入127.81万股，占总股本0.0239%投资建议：看好房地产大周期，也看好三四线预期差，持续推荐万科A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、南都物业、蓝光发展等。同时认为地产产业链相关标的也将受益。
　　风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。