西南证券-房地产行业例评：成熟分化牛趋势未改，关注特区40周年-200719

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　　投资要点
　　为何定义当前资本市场依然为“成熟分化牛”？回顾历史上三轮大牛市，第一轮在1996年4月-2001年6月：绩优成长股发起行情，互联网概念股推向高潮；第二轮在2006年1月-2007年10月：股权分置问题解决、基本面持续改善推动；第三轮在2014年7月-2015年5月：一带一路国家战略、杠杆资金快速膨胀推动。这一次相比之前，房住不炒及无风险利率下行构成牛市的必要条件，但资本市场基础制度与成熟市场接轨，估值溢价更多体现在绩优股龙头股上面，表现出“成熟牛的特征”。另外行情的起点可追溯2019年6月，但不同指数差异巨大，创业50强于沪深300强于上证指数，表现出“涨幅及节奏分化”的特征。从逻辑上看，科创板推出创业板行情启动，疫情冲击后经济弱复苏趋势明朗，其他指数开始跟进表现。后面来看，银行保险金融管制的放开、专业特色券商的合并整合、区域热点及多元化龙头房企的业务边界突破可能是最重要的投资线索。
　　深圳715调控升级或为特区40周年作铺垫。对比深圳近几年两轮房价上涨的政策空窗期，上一次在2015年4月至2016年3月，这一次是在2019年8月至2020年7月，政府对房价上涨的容忍时间较难超过1年。深圳调控升级可能造成近70万人新落户的人口短期失去购房资格，750万普通住宅标准的设定也会影响部分改善型住房消费，短期从节奏上看有助于深圳楼市降温和东莞惠州等地新房去化，中期来看也难以改变深圳楼市继续向好的趋势。如果要缓和价格上涨的压力，还是要加大土地供给（要么扩容提升面积、要么学香港提升开发强度）。考虑到2020年8月26日为深圳特区成立40周年，结合深圳要承担社会主义先行示范区和全国科创/金融中心的使命，对深圳的资源倾斜理应加大力度。深圳715调控升级可能也是为特区40周年的改革作铺垫。
　　投资策略与重点关注个股。我们维持板块跟随大市的评级，关注三条投资主线。1）具备核心资产特征：A股推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，关注绿地控股、华侨城，H股推荐世茂房地产、宝龙地产、旭辉控股、碧桂园、融创中国、中国金茂等；2）存在区域利好类：推荐天健集团、南山控股、华发股份、佳兆业，关注深振业A、深物业A、龙光地产等；3）物业商管类：A股关注招商积余、新大正，港股推荐保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、蓝光嘉宝等。
　　风险提示：新冠肺炎疫情二次爆发风险、销售回款风险、复工竣工风险。