国信证券（香港）-房地产行业双周报：销售同比数据继续修复，深圳调控政策升级-200721

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　　行情回顾
　　本期(2020/07/06-2020/07/19)恒生指数下跌1.12%，同期恒生地产类指数下跌4.30%，物业管理行业指数上涨8.35%，恒生地产指数跑输恒生指数3.18个百分点，物业管理行业跑赢恒生指数9.47个百分点。目前房地产板块PE（TTM）为8.5，物业管理行业PE(TTM)49.2X,估值位居所有板块的第二位。
　　同比销售数据继续修复
　　从月度数据来看，受疫情影响1―6月商品房累计销售面积同比增速下滑，但6月商品房销售价格同比涨幅较上月有所扩大。1―6月全国商品房销售面积为6.94万亿平方米，同比回落8.42%，下滑幅度较上月收窄7个百分点；商品房成交金额为4.63万亿元，同比下滑10.63%，下滑幅度较上月收窄3.86个百分点。6月百城住宅月平均价格为15461元/平方米，同比上升3.16%，涨幅较上月提升0.17个百分点，涨幅较上月有所扩大。
　　从周销售数据来看，销售面积同比增速继续稳步提升。本期30大中城市第一周商品房成交面积为401.86万平米，环比下滑18.95%，同比上升3.06%；第二周商品房成交面积为399.89万平方米，环比下滑0.49%，同比上升16.43%，同比销售数据继续稳步增长。其中，一线城市同比增速分别为7.64%、18.40%，二线城市同比增速分别为4.87%、9.28%，三线城市同比增速为-1.8%、27.25%。
　　土地供应下滑
　　本期百城土地供应规划建筑面积1035.78万平方米，环比下滑42.13%，同比下滑26.46%。其中，一线城市本期供应规划建筑面积121.37万平方米，同比上升199.76%；二线城市本期供应规划建筑面积376.96万平方米，同比下滑36.32%；三线城市本期供应规划建筑面积为404.49万平方米，同比下滑47.87%。土地成交方面，本期百城土地成交面积为1073.40万平方米，环比下滑51.08%。供销比为0.84，土地成交溢价率为16.09%，较上期上升4.08个百分点。
　　投资建议
　　政策面上，7月15日，深圳推出八条房地产市场调控措施，在限购、限贷、税收等方面等方面进一步加码，以遏制投机炒房。我们认为，深圳调控收紧是4月份以来深圳二手房市场过热的必然结果，全国房地产调控的关键词仍是“房住不炒、因城施策”，以实现稳地价、稳房价、稳预期目标。数据面上，商品房销售同比数据显示行业基本面仍处于持续修复好转中。
　　整体而言，当前房地产市场调控政策以稳为主的基调并未改变，且房地产企业融资成本不断下行，行业估值仍处于低位区域，市场预期差仍然存在，维持房地产行业“买入”的投资评级。建议关注新世界发展（0017.HK）、佳兆业集团（1638.HK）等香港本地地产股及内房股。对于物业管理子行业，仍然长期看好行业的投资机会，维持物业管理子行业“买入”的投资评级。建议关注业绩增长确定、行业长期前景向好的碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）等物业管理子行业个股。
　　风险提示
　　房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧；新冠疫情再度大面积爆发。