西南证券-房地产行业例评：公募REITs指引落地，产业链投资方兴未艾-200809

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如何看待周五的公募基础设施REITs指引（试行）？上周五（8月7日）证监会发布了公募基础西南证券设施REITs指引（54号文），对5月征求的公开意见进行了充分考虑，吸收的意见主要包括“完善基金份额发售”、“基金借款及扩募安排”等。

试点基本原则“聚焦优质资产、坚持权益导向、强化机构主体责任、有效防控风险”，采用“公募+此处设施资产支持证券”的产品结构，要求基金管理人与资产支持证券管理人存在同一控制关系（保障责任主体），80%基金资产持有资产支持证券（持有项目公司全部股权）的全部份额，基金采用封闭式运作分红比例不低于90%；对底层资产要求未改：权属清晰，现金流持续稳定且由市场化运营产生（而非依赖第三方非经常性收入），基金可以与项目原始权益人存在关联关系（这种需要聘请第三方财务顾问尽调）；基金采用网下询价确认认购价格，战略配售（原始权益人至少持有20%以内5年，超过20%部分3年，其他1年）和网下房地产行业例评配售（不低于70%）相结合（公众投资者按询价确定的价格通过销售机构参与认购，募集失败不损失相关费用）；基金符合条件的可以上市交易，可以借款收购（杠杆有限制，总资产不得超过净资产的140%）等。

总体上看指引方向明确，重在遴选优质资产控制套利风险，有利于持有底层公募REITs指引落地优质资产项目的相关公司（收费类道路桥梁、物流地产可能试点较快）。

地产产业链投资逻辑有哪些新变化？产业链投资方兴未艾8月3日，保利资本和碧桂园创投宣布发起设立的“房地产产业链赋能”基金，最终募集金额超15亿元，超募比例达50%。

基金出资人以政府西南证券引导基金、上市公司等机构出资人为主。

东方雨虹、欧普照明、康力电梯、皮阿诺、科顺家族基金等均已成为基金房地产行业例评产业投资人。

碧桂园创投已投贝壳找房、企鹅杏仁、固克节能等，保公募REITs指引落地利资本已投卓锦环保、麦驰物联、超级智慧家、固克节能、新明珠陶瓷、第四范式、每日优鲜、大势智慧等企业。

8产业链投资方兴未艾月5日世联行发布复牌公告，珠海大横琴集团成为实控人持有表决权比例29.9%，3年内公司管理层维持稳定，或重点发展物管商管等业务。

投资策略与重西南证券点关注个股。

关注三条投资房地产行业例评主线。

1）具有核心资产特征：绿地控股、万科A、保利地产、金地公募REITs指引落地集团、中国金茂、融创中国、碧桂园、世茂房地产、旭辉控股等；2）受益特区40周年：天健集团、南山控股、华发股份、佳兆业、龙光地产等；3）物业商管类：招商积余、新大正、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、蓝光嘉宝等。

风险提示：新冠肺炎疫产业链投资方兴未艾情二次爆发风险、销售回款风险、复工竣工风险。