兴业证券-房企信用资质研究系列之债务篇（上）：房企“看得见的债务”信息指南-200820

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投资要点对房企进行债务层面的信用资质研究，首先需关注表内各项债务指标，得到一个基准的考量结果，进而对房企的“隐性负债”进行判断，最后综合考虑两类指标叠加之后，对与基准结兴业证券果差异较大的房企主体进行更细致的个体研究。

本系列报告将就这三个层房企信用资质研究系列之债务篇（上）次来进行房企债务的深入探讨。

房企“看得见的债务”信息指南1、表内负债指标面面观债务结构方面，建议关注短期有息债务占比整体偏高的房企。

短期有息负兴业证券债占比更高的房企债务结构相对激进。

分类型看，大型房企的短债占比均值达40%，而微型房企短期债务结构相对较房企信用资质研究系列之债务篇（上）为安全。

整体债务增速方面，大型房企的步子迈得更大，而小型房企和微型房企在控制短期债务方面表现较积极房企“看得见的债务”信息指南，半数企业的短期债务有所收敛。

此外，长短期有息负债匹配的稳定性也是房企的重要指标，大兴业证券型、中型房企相对面临着更为明显的负债增速结构化差异的问题，需要对个企进一步观察。

房企信用资质研究系列之债务篇（上）杠杆水平层面。

从直接剔除预收款的资产负债率水平来看，不同类型的房企差异房企“看得见的债务”信息指南有限。

而就净负债率来看，值越高意味着财务费用较高、利润压缩，存有较强负债压力；而当企业净负债率较低时，则反映企业可能处在保持稳定、扩张缓慢的阶段，作为高度依赖外部融资的行业，近四成房企净负债率超过兴业证券100%。

政策变动频繁，关注房房企信用资质研究系列之债务篇（上）企短期偿债能力。

作为高杠杆、高负债的行业，房地产行业经营和融资受政策房企“看得见的债务”信息指南影响显著。

无论是城市购房政策对销售回款的影响，或者是直接针对房企的信贷、信托兴业证券等融资条例变化，较快的政策变动对于房企的短期偿债能力都有着上升的要求。

具体来说，以经营货币资金为考虑的短期有息负债覆房企信用资质研究系列之债务篇（上）盖倍数能够较好的评判房企的短期偿债和承压能力。

从不同类型的房企来房企“看得见的债务”信息指南看，微型房企的短期有息负债覆盖倍数表现较高。

2、房企表内负债压力图鉴以各兴业证券类型房企的指标均值观察，房企在短期债务偿还压力以及债务增速压力这两个压力指标上的差异度最为显著。

其中大型房企在债务增速层面最为激进，而微型、小型房企房企信用资质研究系列之债务篇（上）的债务增速相对保守。

另外，小型房企的房企“看得见的债务”信息指南表内债务压力来源主要是短期的偿债负担。

此外，就债务结构压力这个指标来说，各类房企的均值都处在压力偏低的区间，这也意味着个别房企出现的短债占比过高、长短期债务增速不匹配的现象与行业整体偏差较大，而在杠杆水平的考察指标方面，可以看到剔除预收账款后的资产负债率均值处在压力相对偏低的区间，而净负债率的均值则普遍处在偏高的区间，因此如兴业证券果个别房企出现两者叠加的高杠杆水平极值情况，需引起特别关注。

综合评价不同类型房企的表内债务情况，小型房企信用资质研究系列之债务篇（上）房企普遍面临着更大的债务压力。

其中华业资本面临着较为显著的压力，而京投发展、中国房企“看得见的债务”信息指南武夷、中庚集团、天房发展、广宇发展、广西万通、新华联、国购投资、大连亿达、冠城大通、花园集团、三盛宏业的表内债务压力也同样偏高，主要的压力点多来自于企业的高杠杆操作以及偏弱的短期偿债能力。

微兴业证券型房企中，信达投资综合来看压力偏高。

大型房企中，泰禾集团、富力地产、铁建房地产、恒大地产、华夏幸福、融创地产、绿地集团综合面临着偏高的表内债务压力，企业的压力来源主因差异较大，部分房企是由于短期债务增速过快且不平衡，房企信用资质研究系列之债务篇（上）部分则源自高杠杆或者是偏弱的短期偿债能力。

中房企“看得见的债务”信息指南型房企中，泛海控股、中天金融、光明地产、新湖中宝综合来看表内负债压力偏高，高杠杆和偏弱的短期偿债能力是主因。

风险提示：国内外经济出现超预期变化，融资政策、行业兴业证券政策的不确定性。