兴业证券-中海物业-2669.HK-积极外拓，业绩稳健增长-200823

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投资要点维持“买入”评级，目标价8.60港元：公司的中期业绩增速略低于预期，上半年在疫情影响下，公司仍然取得优秀的外拓成绩，随着下半年地产结算增加，公司的在管面积将稳步增长；同时下半年公司的增值服务也将加速，尤其是非业主增值服务，毛兴业证券利率也将有所改善。

公司的股权激励有望在年内获批，这将大大提升中海物业管理层的积极性。

我们预计公司2020/2021年营业收入分别为68.2和86.4亿港元，分别同比增长24.7%和26.8%，净利润分别为2669.HK7.0和9.2亿港元，分别同比增长30.2%和31.5%。

积极外拓我们维持公司的“买入”评级，目标价8.6港元，相当于2020/2021年40/31倍PE，较当前股价还有16%的上升空间。

净利润同比增长12.7%，低于预期：公司2020年中期营业收入28.5亿港元(下同)，同比增长18.7%，其中物业管理、增值服务、停车位买卖服务的业绩稳健增长占比分别为78.2%、21.4%和0.3%，增值服务的占比进一步提升；净利润为2.8亿元，同比增长12.7%，低于市场预期；公司中期每股派息2.2港仙，与去年同期持平。

业务结构变兴业证券化导致毛利率下降：2020H1公司的综合毛利率为18%，较上年同期降低2.1个百分点，其中物业管理、增值服务和停车位买卖的毛利率分别为16.2%、24.4%和29.2%，三项业务的毛利占比分别为70.4%、29.1%和0.5%，增值服务毛利率下降主要由于疫情导致经营成本提升以及社区增值服务中毛利率较低的生鲜食品及防疫物资等产品销售占比提升。

市场化外拓成效显著：公司凭借优质的服务和强大的品牌在市场化外拓上取得显著中海物业成效，2020年上半年新增外拓合约面积约1162万平米。

公司的在管项目涵盖住宅、写字楼、商业、政府公建、产业园等多种业态，2669.HK上半年新增了高铁、航空等服务类别，同时开展股权合作及收并购，多渠道多元化实现外拓项目。

截止2020年中期，公司在管面积1.575亿平米积极外拓，同比增长10.2%。

风险业绩稳健增长提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；增值业务拓展不及预期。