天风证券-万科A-000002-9月销售数据点评：金九成色尚可，单月拿地力度环比提升-201012

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事件公司公告9月经营简况，9月实现合同销售金额545.4亿元，YOY+10.65%，实现合同销售面积371.0万方，YOY天风证券+15.68%；1-9月累计合同销售金额4927.6亿元，YOY+3.61%，累计合同销售面积3264.8万方，YOY+6.64%。

金九成色尚可、环比量跌价升9月实现合同销售金额545.4亿元，Y万科AOY+10.65%，环比下降7.12%；实现合同销售面积371.0万方，YOY+15.68%，环比下降12.27%；对应销售均价14700.8元/平米，较上月提升815.7元/平米。

1-9月累计合同销售金额4927.6亿元，YOY+3.61%，较上月增速提升0.81pct；累计合同销售面积3264.8万方，YOY+6000002.64%，较上月增速提升1.05pct；对应销售均价为15093.1元/平米。

公司9月高基数下稳增长，但9月环比走弱，整体量跌价升9月销售数据点评；1-9月份累计销售金额已完成上年全年的78.11%，完成率较高。

单月新增项目以一二线为主、城市圈分布上以长三角环渤海等为主9月新增项目16个金九成色尚可，以城市能级分布看，项目数量上，一二线城市：三四线城市为12:4；总地价上，一二线城市：三四线城市为87%：13%。

以城市圈分布看，项目数量上，珠三角：长三角：环渤海：中部：西部：其他为2:5:4:3单月拿地力度环比提升:1:1；总地价上，珠三角：长三角：环渤海：中部：西部为9%：42%：27%：15%：1%：6%。

单月新增区域以一二线城市为主，城市圈分布上以长三角、环渤天风证券海及中部区域为主。

权益占比看，100%权益：非1万科A00%权益为4:12。

9月单月新增项目占地面积213万方（YOY+22.4%），新增建面290000020.4万方（YOY-27.1%），总地价175.46亿元（YOY-1.3%）；对应权益占地面积150.71万方（YOY+14.9%）、权益建面204.37万方（YOY-32.3%）、权益地价133.09亿元（YOY-10.1%）。

1-9月累计新增项目104个，其中累计建面1880.70万方（YOY-38.3%），累计地价款9月销售数据点评1167.59亿元（YOY-39.1%）；对应权益累计建面1246.65万方（YOY-45.6%），权益累计地价款779.03亿元（YOY-47.3%）。

以建面、价款口径看，单月权益比例分别为70.4%、75.9%；累计权益比例分别为66.3%、66.7%，低金九成色尚可于19年全年的72.6%、75.0%。

拿地力度较8月提升、累计楼面价/销售均价相对稳定9月单月拿地力度32.2%，权益拿地力度24.4%，较8月拿地力度分别提升6.2pct、提升3.8pct单月拿地力度环比提升；较上半年的拿地力度（16.4%）、权益拿地力度（9.7%）有所提升，但相比于19年全年拿地力度36.7%、权益拿地力度27.6%仍较弱。

1-9月拿地力度、权益拿地力度分别为23.7天风证券%、15.8%，累计拿地力度处于16年来同期水平的低位。

9月新增楼面价为6042.13元/平米，较8月楼面价下降791.47元/平米；单月楼面价/销售均价万科A为41.1%，较上月下降8.1pct。

1-9月000002累计新增项目楼面价为6208.98元/平米，累计楼面价/销售均价为41.1%，略高19年全年39%的水平。

投资建议：公司9月销售数据点评9月高基数下稳增长，1-9月份累计销售金额已完成上年全年的78.11%，完成率较高，单月新增项目以一二线为主，拿地力度较8月提升，累计楼面价/销售均价相对稳定。

我们预计公司20-22年归母净利润分别为429.8、476.8、528.7亿元，对应EPS为3.70、4.10和4.55元，对应PE为7.58金九成色尚可、6.83和6.16，维持“买入”评级。

风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期单月拿地力度环比提升、宏观经济波动。