中泰国际-新股报告：融创服务控股有限公司（1516.HK）-201109

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公司简介融创服务在中国提供物业管理服务逾16年，截至2020年6月底，公司管理660个物业项目（包括418个住宅物业及242个非住宅物业），在管总建筑面积达1.1亿平方米，覆盖中国26个省、自治区及直辖市的78个城市，其中86.1%的在管建筑面积位于一二线城市，公司住宅物业、商业物业、城市公共及其他物业的在管建筑面积分别为7,740万平方米、1,390万平方米及1,410万平方米，分别占在管总建筑面积的73.4%、中泰国际13.2%及13.4%。

此外合约总建筑面积达2.3亿平方米，覆盖新股报告中国29个省、自治区及直辖市的127个城市。

中泰观点背靠融创中国全方位支撑：根据中国指数研究院的资料，融创中国（融创服务控股有限公司（1516.HK）1918HK）在2015年至2019年间合同销售金额年复合增长率高达69.0%，远高于同期全国住宅销售额平均17.7%的年复合增长率，2017年至2019年合同销售金额持续位列行业前四名。

截至2020年8月25日，融中泰国际创中国及其关联公司土地储备约2.56亿平方米。

融创服务背靠强大的控股股东新股报告支持，未来有利于公司持续获取众多的项目资源，不断扩大在管建筑面积和业务规模，提升行业竞争力和业务扩张速度。

经营业绩方面：2017-2019财年及2020上半年，公司收入分别为人民币11.1亿元、18.4亿元、28.3亿元及17.9亿元，融创服务控股有限公司（1516.HK）其中来自融创集团及其关联公司开发的物业产生的收入分别占物管服务收入的99.4%、99.1%、99.6%及86.6%，而物管服务收入中近8成来自住宅物业；毛利率分别为21%、23%、25.5%及25.9%，整体呈上升趋势主因（1）随着在管建筑面积增加带来规模经济效益、（2）管理效率的提升和成功实施的成本控制措施，而20年上半年没有受到疫情的负面影响，因为物业管理服务及社区增值服务毛利率的上升；归母净利润率分别为3.9%、5.3%、9.5%及13.3%。

估值方面：按全球公开发售后的30亿股本计算，公司市值为317中泰国际-380亿港元。

估值方面，19年公司新股报告市盈率约为101.4-121.6倍，高于行业平均水平。

此次稳价人是摩根士丹融创服务控股有限公司（1516.HK）利，2020年共计9个项目，首日表现6涨2跌1平。

中泰国际基石方面，引入高瓴、腾讯（700HK）等4家投资者，合计认购约3.7亿美元。

公司2019年的整体增长率（新股报告按在管建筑面积、合约建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1%，位列物业服务百强企业第一，未来公司可继续从母公司庞大土地储备中受惠，但考虑公司估值过高且近期几只物管首日均破发，我们给予其69分，评级为“中性”。

风险提示：（融创服务控股有限公司（1516.HK）1）市场竞争风险、（2）过度依赖融创集团。