国信证券（香港）-房地产行业双周报：11月上旬商品房销售小幅回落，土地市场降温-201118

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行情回顾本期(2020/11/02-2020/11/15)恒生指数上涨8.55%，同期恒生地产类指数上涨13.32%，物业管理行业指数上涨2.34%，恒生地产指数跑国信证券（香港）赢恒生指数4.77个百分点，物业管理行业跑输恒生指数6.21个百分点，近期物管公司密集上市，供给增加，市场资金分流明显，物管行业估值中枢下行。

恒生地房建筑业PE（TTM）为9.2X，物业管理房地产行业双周报行业PE(TTM)39.5X。

十一月上旬商品房销售环比小幅回11月上旬商品房销售小幅回落落从月度数据来看，10月商品房销售面积同比增速回正。

1―10月全国商品房销售面积为13.33万亿平方米，同比上升0.03%，销售面积增速土地市场降温历经十个月的负增长后，今年以来首次回正；1―10月商品房成交金额为13.17万亿元，同比上升5.83%，增速较上月提升2.1个百分点。

10月百城国信证券（香港）住宅月平均价格为15705元/平方米，同比上升3.52%，涨幅较上月回落0.26个百分点。

本期30大中城市第一周商品房成交面积为385.56万平米，环比下降3.83%，同比上升14.90%；第二周商品房成交面积为326.48万平方米，环比下降15.32%，同比下降10房地产行业双周报.18%。

其中，一线城市同比增速分11月上旬商品房销售小幅回落别为38.67%、-1.90%，二线城市同比增速分别为4.56%、-5.10%，三线城市同比增速为18.46%、-19.55%。

十一月上旬土地市场降温商品房销售小幅回落。

土地市场降温本期百城土地供应规划建筑面积第一周为1058.52万平方米，环比下降49.31%，同比下降47.20%；第二周为1137.78国信证券（香港）万平方米，环比上升7.49%，同比下降56.99%。

其中，一线城市本期供应规划建筑面积同比增速分别为-58.84%、-23.34%；二线城市本期供应规划建筑面积同比增速分别为-20.35%房地产行业双周报、-40.64%；三线城市本期供应规划建筑面积同比增速分别为-58.98%、-69.67%。

土地成交方面，本期百城土地成交面积分别为605.23、429.64万平方米，环比增11月上旬商品房销售小幅回落速为-60.09%、-29.01%。

供销比分别为1.75、2.65，土地成交溢价率分别为18.34%、24.土地市场降温48%。

国信证券（香港）投资建议十一月上旬商品房销售环比小幅回落，土地市场持续降温。

我们认为，临近年底，房企将加大推盘力度，促房地产行业双周报销优惠活动将有所增加，商品房销售增速仍将保持平稳，维持“增持”的行业评级，建议关注新世界发展（0017.HK）、佳兆业集团（1638.HK）等公司。

对于物业管理子行业，近期物业管理行业企业的密集上市，市场供给11月上旬商品房销售小幅回落快速增加，导致资金分流明显，物业管理行业估值中枢下行，但对于储备管理面积充足，未来业绩增长确定性高，管理高效、品牌美誉度高的公司，回调仍是买入的机会。

维持物业管理子行业“买入”的投资评级，建议关注长期前景向好的碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）等物土地市场降温业管理子行业个股。

风险提示房地产行业调整超预期导国信证券（香港）致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧。