安信证券-城市更新系列之业务篇：旧改业务全解析，旧改类型、孵化步骤、融资渠道、风险与收益-201204

《安信证券-城市更新系列之业务篇：旧改业务全解析，旧改类型、孵化步骤、融资渠道、风险与收益-201204（14页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安信证券-城市更新系列之业务篇：旧改业务全解析，旧改类型、孵化步骤、融资渠道、风险与收益-201204（14页）.pdf（14页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

■城市更新项目分哪些类型？（1）按改造力度由弱到强，城市更新项目分为整治类、改建类和拆建类三种。

整治类利润较薄，以装修修缮为主，房企参与较少；改建类在不全部拆除的前提下进行局部拆除或加建，房企主要通过改造、持有运营等方式参与；拆建类项目是房企参与城市更新的主要形式，分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式。

（2）按照改造对象划分，城市更新项目分旧村、旧城、旧厂改造三种，其中旧村、旧城改造利润高，但周期长且不确定性高；旧厂改造业主结构简单，改造周期相对更短，且一般“工改工”项目短于“工改住、商”项目。

■城市更新项目的孵化经历哪些步骤？（1）计划立项，指项目申请纳入“城市更新单元计划”。

改造意愿征集是立项前的关键步骤，不同城市要求有所不同，如深圳为单地块“双2/3”，珠海为旧住宅“双95%”，非旧住宅“双3/4”。

（2）专项规划报批，指“城市更新单元规划”的编制和审批，是房企就容积率、配建要求等与政府进行博弈的过程，通常需要耗时1-2年；（3）确定实施主体，指通过签订《搬迁补偿安置协议》等方式形成单一实施主体，通常耗时1-3年；（4）土地获取，指完成建筑物拆除等工作后，与政府签订土地使用权出让合同，标志旧改项目孵化完成。

2018年广东省出台粤国土[2018]3号文，允许旧改用地协议出让，对广东旧改项目的推进作用巨大。

■城市更新项目如何融资？外部融资渠道主要有三类，（1）银行贷款门槛最高，拆迁贷一般要求过专规且《搬迁补偿协议》签约率达到一定比例，或已经确认实施主体才可申请；并购贷主要针对股权收购发放，但一般底层资产需满足土地开发投资额达到25%以上，项目前期操作空间较小；开发贷在项目满足“432”条件后可申请；物业自持运营阶段可申请经营性物业贷。

（2）非标融资包括信托计划、资管计划、城市更新基金等，在项目前期使用较多。

（3）城市更新项目也可通过引入合作方缓解资金压力。

内部资金平衡方面，城市更新项目一般通过滚动开发模式平衡资金，部分安置、部分出售、分期投入、滚动开发是城市更新项目的基本思路。

■如何分析城市更新项目的盈利和风险？（1）项目盈利一是来自一级土地整理收益，为政府取得地价款后向企业支付的合理利润；二是二级土地开发和土地增值收益。

融资地块开发是城市更新项目的核心利润来源，影响融资地块盈利的主要因素包括现状容积率、拆赔比、规划容积率、改造成本、项目售价等。

（2）项目风险主要来自财务风险、成本不可控风险、和项目推进风险等。

■风险提示：房地产调控超预期，样本数据存在误差等。