天风证券-保利地产-600048-11月销售数据点评：销售表现量缩价升，拿地力度提升-201208

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事件：公司公告经营简况，11月公司实现签约金额402.93亿元，YOY+23.97%；实现签约面积262.89万方，YOY+8.60%。

1-11月公司累计实现签约金额4630.42亿元，YOY+10.32%；累计实现签约面积3119.29万方，YOY+10.66%。

11月销售表现量缩价升、看好公司全年销售11月公司实现签约金额402.93亿元，YOY+23.97%，环比-27.23%；实现签约面积262.89万方，YOY+8.60%，环比-36.24%；对应销售均价15326.94元/平米，较上月均价提升1898元/平米。

1-11月累计实现签约金额4630.42亿元，YOY+10.32%，较上月增速提升1.15pct；累计实现签约面积3119.29万方，YOY+10.66%，较上月增速略微收缩0.19pct；对应累计销售均价14844.47元/平米，较上月均价略升44.46元/平米。

公司11月销售整体表现量缩价升，1-11月份销售金额、销售面积分别为上年末的100.3%、99.88%，销售金额已超越上年末规模，考虑到12月份一般为高基数月份，且货源相对充足，我们认为公司全年销售有较大概率或超5000亿，对应全年增速约为8.26%。

单月新增项目集中于珠三角、环渤海的二三线城市11月公司新增项目14个，佛山（+3）、中山（+1）、南京（+2）、廊坊（+1）、济宁（+1）、长沙（+1）、重庆（+1）、福州（+2）、莆田（+1）、大连（+1）；其中金额口径比较，区域分布上看，华南：华东：华北：华中：西南：东北=32.4%：23.7%：4.9%：9.6%：6.1%：23.2%；城市圈分布上，珠三角：长三角：环渤海：中部：西部：海峡西岸=32.4%：7.2%：29.3%：9.6%：6.1%：15.3%；城市能级分布上，二线城市：三线城市=83.6%：16.4%；公司新增项目主要集中于华南、华东及东北区域，且基本为珠三角、环渤海的二三线城市。

权益比例上，100%项目数：非100%项目数=5:9。

单月拿地建面、金额环比高增11月新增项目土地面积176.94万方（环比+122%），新增规划建面458.37万方（环比+120%），新增总地价333.88亿元（环比+168%），对应权益土地面积114.51万方（环比+132%），权益规划建面304.98万方（环比+138%），权益地价216.48亿元（环比+186%），以金额计算权益比例为64.84%，较上月权益比例提升4.06pct。

1-11月累计获取土地面积1135.50万方（YOY+26%），累计建面2648.15万方（YOY+33%），累计总地价1772.56亿元（YOY+51%）；对应累计权益土地面积816.44万方（YOY+26%），累计权益建面1849.11万方（YOY+27%），累计权益地价1198.74亿元（YOY+42%），以金额计算的权益比例为67.63%。

单月拿地力度提升、补货结构等变化致楼面价提升11月公司拿地力度82.86%，较上月力度提升60.34pct；权益拿地力度53.73%，较上月权益拿地力度提升40.04pct；从累计拿地力度看，1-11月累计拿地力度为38.28%，累计权益拿地力度为25.89%，较1-10月分别提升4.25pct、提升2.65pct。

从补货均价来看，11月新增项目楼面价为7284.16元/平米，较上月楼面价提升1290元/平米，楼面价的提升主要源于11月新获取项目基本为核心二三线城市。

11月楼面价/销售均价为47.53%，较上月44.64%的比重有所提升（其中，11月比例与10月比例提升幅度并未像楼面价幅度一致在于11月销售均价较10月有较明显的提升，这一类一般与当月的推货结构、推货城市能级分布等相关）。

1-11月新增项目楼面价为6693.58元/平米，相比于2019年末的楼面价增长约15.45%；累计楼面价/销售均价为45.09%，较1-10月比例略微提升0.70pct。

投资建议：公司11月份销售表现量缩价升，1-11月已完成上年末销售金额、销售面积比重分别为100.3%、99.88%，销售金额已超越上年末规模，考虑到12月份一般为高基数月份，且货源相对充足，我们认为公司全年销售有较大概率或超5000亿，对应全年增速约为8.26%。

我们预计公司2020-2022年归母净利润分别为352、432、516亿，对应EPS分别为2.94、3.61、4.31元，对应PE分别为5.59X、4.56X、3.82X，维持“买入”评级。

风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。