安信国际-房地产行业研究报告：贷款边际改善，静待行情回暖-211111

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截至10月底金融机构的各项贷款余额为196.38万亿元，同比增长11.4%。

个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加约3480亿元，较9月上升约1010亿元。

市场传言银行需要清理积压多月的按揭，虽然消息未被证实，但与近日央行要保持房地产信贷有序投放的主调吻合，地产板块亦因而有所反弹。

下半年土拍市场热度急转直下，多地已在试水温，局部有限度地放松调控力度。

然而，市场对房地产税试点细节仍然持观望能度，销售及现金流的复苏会有滞后性，对于短债比率较高的房企营运压力是还未解除，我们维持看好拥有成熟商业资产的大型地产公司或国企。

此外，亦可关注近月还有能力买地产公司，反映其在手现金流动性相对较佳。

报告内容贷款边际改善。

根据人行数据，截至10月底，金融机构的各项贷款余额为196.38万亿元，同比增长11.4%。

其中，人民币贷款余额190.29万亿元，同比增长11.9%，增速与上月环比持平，比去年同期下降1个百分点。

个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加约3480亿元，较9月上升约1010亿元。

银行放款速度有所改善。

市场传言央行在通知热点城市主要银行，按揭积压5个月以上需要清理。

虽然消息并未证实，但事件与近日央行要稳健开展房地产贷款，保持房地产信贷有序投放的主调吻合，地产板块亦因而有所反弹。

融资成本两极分化。

自恒大、新力等房企债务违约，行业风险持续扩散，并有演变成系统性风险的趋势。

监管开始释放更多暖意，中国银行间市场交易商协会亦举行房地产企业代表座谈会，部分房企近期拟在银行间市场发债，其中包括碧桂园、龙湖、美的置业等。

对于财务相对稳健、资产负责比率较为健康的优质企业，其境内外债券在二级市场的价格波动相对较小，有利未来在协会发行ABN、PPN、短融中票等产品拓展融资渠道，房企分化将越趋广大，强者愈强。

国企份额上升。

受地产板块利空情绪及房地产税立法启动等因素的影响下，商品房成交在八月开始一直处于较低水平。

根据万得数据，30大中城市商品房成交面积（按周计算），撇除黄金周十月平均跌幅为28.2%，十一月首周跌幅为28.7%，地产销售情况基本上廷续了九、十月之颓势。

销售疲弱加上银行放款慢，直接影响房企现金流及投地意向。

根据克而瑞数据，九、十月仍然维持较高的房企如中海（688.HK）、万科（2202.HK）、中铁建（1186.HK）、润地（1109.HK）、保利发展（600048.SH）、越秀（123.HK）等，都是以国企为主。

买地仍然较多的民企为龙湖（960.HK）、旭辉（884.HK）。

静待行情回暖。

从近日愈来愈多官方及行业协会所释出的讯息中，基本上可以确定政策已见底，在房企融资、流动性上将有放松。

然而，市场对房地产税试点细节仍然持观望能度，销售及现金流的复苏会有滞后性，对于短债比率较高的房企营运压力是还未解除。

我们维持看好拥有成熟商业资产的大型地产公司，如龙湖、润地。

此外亦可关注近月还有能力买地的民企如旭辉等。

下游物管公司亦能受惠母公司基本面改善，建议继续关注碧服（6098.HK）及华润万象（1209.HK）。

风险提示：i)政策不确定性；ii）房企融资难度增加；iii）银行放款态度。